律师观点分析
案情简介:
2016年9月L先生向J先生购买了一套位于北京市海淀区羊坊店的房屋,合同约定J先生应该在该房屋所有权转移之日起10日内向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有所有户口迁出手续。否则应向L先生支付房屋总价款10%的违约金。合同签订后,2016年11月L先生取得了房屋的不动产权证。但J先生却迟迟不将登记在涉案房屋内的户籍迁出,L先生多次催促未果故向法院提起诉讼。
本案难点:
因政策的缺陷和空白,强制户口迁出不属于人民法院民事案件的受案范围,只能按合同约定要求对方承担违约责任。可是在实务中,被告往往会主张,其未迁户口的行为未给相对方造成实际损失,原告亦无法证明被告拒绝迁户口给其造成的损失有多大,所以法院往往会对违约金的数额进行调整,一般裁判违约金的数额非常低,80%以上都是在1万-10万之间。
办案经过:
王佳律师接受委托后,详细梳理案情,找到案件的突破点,1、J先生在缔约磋商的过程中因急需大额资金进行生意周转,可看房的人虽然很多但只有L先生有一次性给付全部购房款的能力,故J先生故意隐瞒了与合同订立有关的重要事实,在L先生多次询问户口事宜时,虚假承诺涉案房屋内的户口能按约迁出,主观上有明显过错;2、L先生对生活品质要求较高,涉案房屋户型不好,L先生购买涉案房屋完全是为了解决子女入学的阶段性需求,在实现购房目的后就会再次出售,而房屋内有户口未迁出会导致房屋的市场价值有贬损。3、合同已约定违约金,而约定违约金的目的就是一旦发生违约情况时,L先生无需另行举证即可获得支持,如果J先生认为L先生主张的违约金过分高于实际损失,应承担举证责任(L先生的实际损失自己尚且无法证明J先生更是无法举证了),否则应承担举证不能的不利后果。4、合同未约定按日逾期迁户口的违约责任,如果判处的违约金数额较低,而J先生一直不履行户口迁出义务,L先生的合法权益无法得到二次救济,将一直处于受损的境地。
案件结果:
法官再充分考虑当事人的过错程度及预期利益、以实际损失为基础兼顾合同的履行情况,本着公平原则判定J先生向L先生支付违约金42万元。