律师观点分析

案件经过：

      当事人因正在闹离婚，有二手房价值150万左右，房子登记在其丈夫名下，而按揭贷款的还款方确实其本人，家庭不和睦，家庭作坊处于停运状态，造成其经济窘迫。在还贷的压力之下，其欲将房子出售以度过难关，但是房子却并非登记在丈夫其名下，于是降低价格出售，后找到一买家，收取5万元定金。当事人咨询本律师：应该如何降低风险？了解情况后，我建议当事人：房子并非登记在你名下，而且你们夫妻正在准备起诉离婚阶段，最终房子是否判给你并不确定。很有可能签订了二手房买卖合同，而你最终却无法过户，属于你违约，不但要返还双倍定金，还要支付房屋上涨造成买家的损失。建议其明确的跟买家说明情况，并且在二手房买卖合同中的手写：卖家正处于起诉离婚阶段，房屋的所有权并不确定，买家对此情况完全清楚；若最终因客观原因，卖家无法取得房屋的所有权，造成合同目的无法实现，卖家只需退还定金给买家，且无须支付利息。

      由于当事人的离婚诉讼一直在商讨的阶段，并且这个阶段的房子一直在不断的网上涨，买家一直心里很着急，不断的催促当事人尽快的落实二手房买卖事宜。后离婚案件在不断的协商，基本已经达成了房屋给当事人的方案。由于在这个过程中房价不断的上涨，现在的价格和二手房买卖合同的价格已经相差80万左右。当事人再次咨询我：要反悔，不想卖掉房子。作为律师分析了各种风险后，建议当事人找买家协商：因房价不断上涨，但是其自身的离婚官司却一拖再拖，到现在都无法确定是否能够确定取得房子的所有权，为了不耽误买家，建议解除房屋买卖合同，并且退回5万元定金。后买卖双方签订了补充协议，双方和平解除房屋买卖合同，卖家退还买家5万元定金，若卖家并未按时支付，则以2分月息支付利息。

       后因当事人经济原因，一直未返还定金，买家向法院提起诉讼，要求返还定金，以及利息（按月息2%计算），同时支付因房价上涨造成的损失50万。

      律师点评：因为当事人严格的按照本律师建议执行，所以案件呈现出来的事实对卖家极为有利：卖家明确告知其处于起诉离婚的实际情况，买家在合同签订时就已经知道房屋并非登记在卖家名下，而且卖家能否取得房屋的所有权也不确定，所以卖家在合同的签订上没有欺骗行为；第二，后面的补充协议其实双方的解除合同的意思表示。

      法院判决：补充协议应认定为双方对二手房买卖合同的解除，卖家在此过程并无违约行为，卖家返还买家5万元定金，买家要求卖家支付因房价上涨造成的损失50万元无法律和事实依据，不予支持。