合同目的应作为法院判定合同效力的重要原因

裁判要旨 购房者与农业庄园签订的房屋买卖合同，实际上是土地租赁合同，即租赁包括大棚及其房屋组成的整体院落，在大棚内超标准建房及出售，影响了该土地的农业用途，属于违法用地行为，应认定为无效合同。案情 张某与天津市某蔬菜专业合作社于2013年7月26日签订了《农业大棚土地租赁合同》，双方约定天津市某蔬菜专业合作社将其位于天津市武清区某庄园A区X号大棚租给张某用于农业生产，租赁期20年，自2013年5月1日至2033年4月30日，总租赁款为8.2万元。合同签订当日，张某将租金8.2万元交付天津市某蔬菜专业合作社，天津市某蔬菜专业合作社为张某出具了租金收据，并将上述大棚交付给张某。张某以该农业大棚土地租赁合同违反法律法规强制性规定为由提起诉讼，要求：1.确认该合同无效；2.天津市某蔬菜专业合作社返还张某租赁费8.2万元及自2013年7月26日至判决生效之日的利息；3.天津市武清区某村民委员会与天津市某蔬菜专业合作社承担连带责任。裁判 天津市武清区人民法院认为，张某称与天津市某蔬菜专业合作社签订名为租赁大棚，实为在大棚处建筑房屋对外出租，影响了该土地的农业用途，致使合同无效，但张某提交的证据无法证明天津市某蔬菜专业合作社有建房行为或与建房行为有关。张某提出天津市某蔬菜专业合作社将属于天津市武清区某村民委员会的土地上的大棚租给张某致使合同无效的主张，于法无据，遂判决驳回了张某的诉讼请求。张某不服一审判决，提起上诉。天津市第一中级人民法院二审认为，天津市武清区人民法院（2015）武刑初字第353号刑事判决书已查明蔬菜专业合作社未经土地管理部门批准私自在耕地上建造房屋的事实，故对天津市某蔬菜专业合作社提出其未建造房屋的理由，应不予采信。蔬菜专业合作社实际向张某同时交付了房屋和大棚。土地管理法第三十六条第二款规定：“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”该规定属于法律的强制性规定。依据合同法第五十二条规定，张某与天津市某蔬菜专业合作社签订的农业大棚土地租赁合同因违反法律的强制性规定而应认定为无效。依据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。结合张某使用时间、双方约定的租赁期限及租金等情况，认定蔬菜专业合作社应向张某返还67675元。对张某要求返还8.2万元及自2013年7月26日至判决生效之日利息的上诉请求，因无法律依据，不予支持。评析 本案中，张某在一审、二审的庭审中只是反复强调蔬菜专业合作社向其交付的是房屋，而不仅仅是大棚，但蔬菜专业合作社对此予以否认。无论交付是房屋还是大棚，似乎与双方签订的农业大棚土地租赁合同的效力并无关联。正是这一细节，却可以反映出张某主张为“房”而非为“棚”，蔬菜专业合作社主张为“棚”而非为“房”这一在签订合同目的上的冲突。而一审法院在审理中忽略了这一细节，未在庭审中引导个人对合同目的进行阐述，简单地以证据不足驳回了张某的诉讼请求。对张某请求二审法院调查天津市某蔬菜专业合作社的法人曾因非法占用农用地而受刑事处罚的申请予以准许，查清了天津市某蔬菜专业合作社在占用耕地上建造房屋的事实，印证了张某所述的双方签订合同的真实目的。虽然双方签订的上农业大棚土地租赁合同，但双方实际履行的上以租赁大棚的合同形式代替售买房屋的实质。我国土地管理法第三十六条第二款规定：“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”土地管理法第四十四条第一款规定：“建设占用土地、涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”上述规定为效力性强制性规定，在耕地上建造房屋违反了上述规定。故二审法院依据合同法第五十二条的规定，认定双方签订的农业大棚土地租赁合同因违反法律法规的强制性规定，应属无效合同。可见，该案件审理思路的突破口恰恰就在于查明签订合同的真实目的。最好事先找合同纠纷方面的律师董补民详细咨询。