广告，在现代商业社会中早已是无孔不入了，它对推动、引导社会消费的巨大作用是显而易见的。在房地产领域，几乎90%以上的消费者购房就是从看房地产广告开始的，生动、形象的广告宣传会有效地推动销售工作，所以不管是开发商还是代理商都应不遗余力地做好房地产广告。然而，一些不规范的广告也开始慢慢滋生出来，既损害了购房人的权益，也损害了开发商的利益。这里，就来谈谈有关商品房销售活动中的虚假广告问题。

一、虚假广告产生的根源

1、有的开发商售房心切，在制作广告时，不按实事求是的原则去办事，片面追求表面文章，诱导购房人的购买欲望。如把楼盘与某个地点的距离描述的好像近在咫尺，而实际上却不是那么一回事。

2、有的代理商考虑到在购房人认购房产、签订认购书后代理活动就终止了，也就是说代理活动是一时性的、短期的，所以代理商为了追求高销售额，难免会做富于刺激性的广告。

3、有的广告公司往往从广告的效应出发，而欠考虑房地产广告的实际后果。广告公司通过电视、报纸、杂志或其他宣传媒体，在广告中极有诱惑力地大肆渲染。

二、虚假广告的法律后果

1、符合规定的售房广告为有效要约

一般的商品房广告宣传资料应视为要约邀请。要约邀请是指向不特定人发出的、希望他人向自己发出要约的意思表示。在法律上，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告符合上述特征，都属于要约邀请，一般对发出邀请人没有约束力。这也是上述开发商敢于发布虚假广告的原因之一。

但是，值得注意的是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，符合规定的售房广告为有效要约，是合同的内容，开发商要因此而受到约束，如不能兑现广告中的承诺，则开发商应向购房人承担相应的违约责任。

2、虚假广告的责任要由开发商来承担

根据我国广告法的有关规定，发布虚假广告，使消费者的合法权益受到损害，由广告主依法承担民事责任，广告经营者、广告发布者明知或应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。但是，在实际生活中，代理商或广告公司在房产销售活动中的行为都是一时性的，到最后都很难承担责任，只有开发商要负责办理竣工验收、房产登记、产权过户等繁杂手续，只有开发商的行为是延续性的，所以虚假广告的苦果最后只有开发商最有可能吃。

三、律师的忠告

1、 开发商在作房地产售楼广告时，要严格遵守广告法，不但在自己作广告时要实事求是，就是请代理商或广告公司作广告时，也要再审查，把好最后一关，不能姑息或纵容虚假广告的出现。总之，开发商一定要遵守广告内容要真实，广告形式要规范，广告行为要合法的原则，要从一开始就承担起避免虚假广告的责任，将一切法律纠纷的隐患消除在萌芽状态。

2、尽管法律为购房者维权提供了有力保障，但一些开发商往往在宣传资料和销售广告上注明“该广告(资料)仅作为参考”等字样，逃避责任。而在这种情况下，广告内容就属于要约邀请，对开发商没有约束力。律师因此建议，购房者不要轻信房产广告，必要时应实地考察;对于那些陈述不透彻、避实就虚的广告文案要格外留心，可以要求开发商将相关内容写入商品房买卖合同，并约定违约责任，减少纠纷。