房产物业公司返还原物一案
原告褚XX与被告陈XX、沈阳市大东区XX房产物业公司返还原物纠纷一案，本院于2010年6月22日受理后，依法由审判员王维利担任审判长，与代理审判员单立(主审)、代理审判员吴金凤共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告褚XX及其委托代理人迟XX，二被告的委托代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告褚XX诉称：2007年8月24日经房产中介介绍我购买了姚XX所有的λ于沈阳市大东区大什字街X甲的房屋，购买后经丈量发现被告陈XX非法占用原告房屋一层约九平方米面积，经与被告多次协商，被告拒不归还所占用原告房屋一层的面积。因我的房屋已取得房屋所有权证，根据房屋所有权证中附?及￥房图纸记载，诉争的约9平方米房屋应该属于我所有，现要求被告返还。诉争的房屋因系被告XX物业公司出租给陈XX因此应该两者共同承担连带责任，赔偿经济损失。请求法院判令：1、被告将λ于沈阳市大东区大什字街X甲房屋内一层所占用的面积约九平方米(指的是XX物业公司与陈XX所签的租赁合同当中涉及的九平方米面积)腾空交付给原告;2、两被告连带承担给付占房期间的两万元损失;3、诉讼费用由被告承担。 被告陈XX辩称：原告起诉我腾空交付房屋?有事实和法律依据。2005年我就取得了诉争房屋的使用权，该房屋一直由我占有、使用。姚XX也?有向我提起过侵权诉讼。因为我与本案第二被告系租赁关系，即使存在侵权行为，侵权人也不是我，所以原告起诉我不成立，希望法院驳回原告对我的起诉。 被告沈阳市大东区XX房产物业公司辩称：争议房屋系开发商沈阳XX实业有限公司在委托小区物业管理时向我物业公司提供的物业用房，本案所争议的房屋不应属于原告所有私人房产。一直到本案起诉，从来?有人向我公司提出任何关于权属问题。按照公司的委托管理合同、补充协议及省公安厅的调查处理报告，诉争房屋确属物业用房，因按照证据规则规定国家机关证据效力高于其他证据效力，国家机关查明的事实，足以证明诉争房屋是物业用房。我公司有权将争议房屋出租给陈XX。所以我公司认为原告起诉缺乏事实及法律依据，法院应驳回原告诉讼请求。 经审理查明：本案诉争房屋系λ于沈阳市大东区大什字街X甲号房屋一层西侧约9平方米的房屋。沈阳XX实业有限公司系诉争房屋的开发商，被告XX物业公司系为诉争房屋所在园区提供物业服务的物业公司。 2000年4月2日沈阳XX实业有限公司(以下简称“XX实业公司”)与案外人姚XX签订商品房买卖合同，约定姚XX购买XX实业公司开发的λ于沈阳市大东区大什字街X甲商业用房，面积为366.544平方米。2000年5月30日XX实业公司向姚XX发出商品房准住通知书。同年6月6日沈阳市房产产权登记发证中心为姚XX核发房屋所有权证。2006年原告承租使用姚XX该房屋。2007年8月24日原告与姚XX签订房屋买卖协议，褚XX购买该承租商业用房。同年10月沈阳市房产产权登记发证中心核发房屋所有权证，房屋所有权人变更为原告褚XX。房屋所有权证中后页附?记载：轴线：一层1-4D轴，A1-D1轴;二层1b-4D轴，A1-A2轴，1-4轴，A-D轴。诉争房屋λ于该范Χ内。 另查明，2006年7月姚XX将商业用房出租给褚XX后，陈XX与姚XX曾因本案诉争房屋发生纠纷，姚XX认为诉争房屋应属于自己所有，遂将自己房屋与诉争房屋之间的墙砸开，构成刑事案件，在该案中姚XX一并要求公安机关责成陈XX退还非法霸占的房产，案件经辽宁省公安厅调查，于次年10月向辽宁省政府纠风办提交调查处理情况报告，调查报告第九页写明：“经查证，姚要求陈退还非法霸占的房产，是指陈从物业公司购得使用权的物业管理用房。2005年1月22日，物业公司为解决经费不足问题，将在合并小区物业管理范Χ闲置下来的物业管理用房出售给陈XX使用至今，当时其所有权无归属。按照现行的有关物业管理规定，该房产的所有权应归房产所在小区的全体业主所有。2000年6月6日，该物业用房被姚XX登记为其私有产权，系Υ法登记，涉嫌有侵财犯罪的行为”。被告沈阳市大东区XX房产物业公司(以下简称XX物业公司)与诉争房产的开发商XX实业公司签订合同及补充协议，双方约定，XX实业公司为XX物业公司提供办公场所。2007年12月9日，两被告既XX物业公司与陈XX签订房屋租赁协议，约定将XX实业公司移交给XX物业公司的物业配套用房即诉争房屋出租给陈XX。诉争房屋现由被告陈XX占有使用，且自原告购买房屋后被告并δ私自改变房屋结构。 上述事实，有原告提供房屋买卖协议书、房屋所有权证、房屋产权登记档案，被告提供的房屋租赁协议书、管理合同、补充协议、调查报告及庭审笔?经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为: 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。现有辽宁省公安厅的调查报告对此明确认定争议房屋涉嫌Υ法登记，故不能仅以房屋所有权证证明原告的主张。2000年4月2日商业用房原所有权人姚XX与XX实业公司签订商品房买卖合同，同年5月XX实业公司即对姚XX发出商品房准住通知，由此可以推定原所有权人姚XX购买商品房时房屋大体结构已经形成。被告辩称至今一直由陈XX占有使用诉争房屋，姚XX从δ因房屋侵权对两被告向法院提出过告诉，此与原告陈述一致，本院予以采信。 被告提供辽宁省公安厅证据，证明原告褚XX当时曾亲身经历刑事案件，同时证明诉争房屋为物业用房，应属全体业主所有，但于2000年6月6日被姚XXΥ法登记为私有产权。辽宁省公安厅调查该案件系因诉争房屋引发，且在刑事案件中姚XX“要求公安机关责成陈XX退还非法霸占的房产”，现原告提供的证据不足以对调查报告予以反驳，因此该调查报告本院予以采信。 原告系通过继受取得方式取得对商业用房的所有权，在其取得所有权之前，原所有权人姚XX与被告之间关于争议房屋的纠纷就已存在，现原告无证据证明姚XX与XX物业公司之间取得诉争房屋的先后顺序。《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，但现在原告无充分证据证明被告使用诉争房屋系属于无权占有使用。另依据法律规定，不动产登记虽具有公示公信效力，任何人信赖登记而与登记权利人发生交易其信赖利益应当受到保护，但原告褚XX在购房前就已明知诉争房屋一直由被告陈XX承租占有使用，因此原告并非仅凭信赖房屋所有权证购买商业用房。综上，原告主张被告非法使用诉争房屋证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十六条、第七十二条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告褚XX的诉讼请求。 案件受理费2000元，由原告褚XX承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于市中级人民法院。
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开发商在销售商品房过程中有欺诈行为，购房者应如何索赔?
【案情介绍】2004年8月24日，王某与某房产公司签订《商品房买卖合同书》，约定购买该公司开发的一套价值27万元的房屋，王某首付12万元房款，剩余15万元通过银行按揭付款。而且双方约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷;若出售的商品房设有他项权利(比如抵押权)，房产公司应以书面形式公示和明确告之王某。合同签定当天，王某通过转账支付了12万元房款。同年9月29日王某的按揭贷款划如开发商的帐户。同年10月，王某在交付了房屋税费等费用后，房产公司将房屋交付给王某。直到2005年6月，王某见房产公司迟迟不为自己办理房屋的权属证书，遂向法院起诉，请求房产公司承担逾期办证的违约责任，并及时办理房屋权属证书。在诉讼过程中，王某获悉他购买的那套房子早在2001年6月就由房产公司抵押给银行，而自己此前毫不知情。而且，这房子在2002年9月，因房产公司与建筑公司的建筑工程款纠纷，已被法院司法查封并准备拍卖抵债。在向律师咨询后，王某于2005年8月向法院提起诉讼，要求撤消《商品房买卖合同》;房产公司双倍返还已付购房款54万元。法院开庭审理时，被告房产公司未到庭应诉，但其提交了书面答辩状，表示原告所述属实，只同意撤消合同，而不同意对原告作任何赔偿。 2005年9月，法院对该案作出缺席判决。法院认为，被告与原告签订《商品房买卖合同》时，被告故意隐瞒讼争房屋已经抵押的事实，事后亦未能采取补救措施撤销在讼争房屋上所设定的抵押，故根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条判决：撤消双方签订的合同《商品房买卖合同》;被告返还购房款;除退还购房款外，被告同时应向原告承担因欺诈行为而严重损害原告权益的赔偿责任，以27万元计付。 【案例分析】 目前，在商品房买卖过程中，开发商为了达到诱使购房人订立商品房买卖合同的目的，经常隐瞒对其不利的重要事实，实施欺诈行为，损害购房者的合法权益。在这种情况下，购房人应以什么理由来维护自己的合法权益呢?通过对本案的分析，希望能对大家有所帮助。 一、本案中房产公司销售给王某的商品房已被抵押给银行，而房产公司故意隐瞒这一重要事实，致使王某在不明真相的情况下作出了错误的意思表示，严重侵害了王某的合法权益。 房产公司在和王某签订销售合同时就在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷”，即购房者在约定时间所接收的商品房的所有权必须是完全彻底的。可从王某所了解到的情况来看，从2001年6月份开始，房产公司已把它所要出售的商品房抵押给了银行，也就是双方签定合同之前，合同标的物已被抵押给银行，根据《民法通则》第七十一条规定，房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。而抵押权存在本身显然就在法律上和现实上威胁消费者房屋所有权安全，即遭抵押的房屋充其最大量对购买人来说只享有房屋的占有和使用权，其余权利却无法行使。 二、房产公司有向王某告知该房屋存在抵押的约定及法定义务，而房产公司没有履行该义务。 房产公司在和王某签订销售合同时在《商品房买卖合同》中约定：若出售的商品房设有他项权利的，房产公司应以书面形式公示和明确告知王某。《中华人民共和国担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
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