今年，房地产市场下行的趋势由三四线城市向一线城市蔓延，即使需求旺盛的北京、上海也依然没有逃出市民普遍观望所导致的市场降温。根据统计局发布的数据，2014年1月至4月，北京商品住宅销售面积同比下降41.4%，上海商品住宅销售面积同比下降7.4%。北京二手房价格出现环比下滑，上海二手房价格也出现止涨状态。调控放松的城市杭州、宁波、无锡、扬州也出现在降价榜单中。

在此背景下，二手房交易市场也出现了一个新的现象：2014年，出卖方违约的案例大幅减少，继而出现大量买受人违约的案例。可见，民众对房地产前景的信心已经不复往年的乐观了。针对这一问题，笔者结合多年来从事房地产纠纷领域法律服务的经验，将在本文中分析房市低迷的情况下，二手房交易过程中出卖方可能遇到的风险及其防范措施。

一、二手房交易出卖方的法律风险

(一)来自交易主体的风险

1.不具备法定的资格。

以北京市为例，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房;对家庭名下在京无住房的，最多购买2套住房。持本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，名下没有住房的，可在本市购置1套住房。倘若出卖人与不符合上述条件，或未办理完审批手续的买受人进行交易，将面临买受人不具备法定资格的风险。

2.不具备履约能力或缺乏履约诚意。

买受人的财产状况不佳、收入不稳定、负有高额债务、有不良资信记录、交易洽谈时缺乏诚意等，均可能导致出卖人不能得到全部房款。买受人无法履约、拒绝履约或迟延履约是二手房交易过程中出卖人面临的主要法律风险。

(二)来自交易房屋的风险

在房市降温的情况下，买受人认定房屋存在质量问题、权属问题的情况将显著增加，出卖人对此应有心理预期，并及时防范。

1.质量问题

(1)房屋主体结构质量不合格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

(2)房屋质量瑕疵。根据上述司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。

2.权属问题

买受人有可能对以下内容提出异议：房屋所有权存在争议;用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋所有权为共有，未经共有权人同意而出卖;房屋已出租，出卖人未通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益;房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让;已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让。

(三)来自交易手续的风险

根据《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”房屋的所有权及其相关权利的变更与转让等均需到不动产所在地的登记机构办理登记手续。若手续不全或交易违法，将无法办理变更登记，房屋交易也将无效。一般而言，出卖人承担的是协助买受人办理权属登记手续的义务，因此，若买受人怠于递交办证资料若迟延付款导致办证迟延，出卖人将面临不能办理房屋产权证书的法律风险。

(四)来自合同条款的风险

1.合同双方的权利义务约定不明。

例如，合同未载明房屋及其有关设施的质量状况，未约定房屋面积的计算范围，未明确约定房产交付和办理过户登记手续的具体期限，未约定公用设施和周边设施状况、未约定物业管理条款，未详细约定付款方式和付款日期，缺少定金条款和违约责任条款，未明确关键性术语、名词的含义等。

2.交易方利用合同进行诈骗。

在房屋买卖过程中，常见的诈骗形式有：以中介服务为名，通过虚设客户、谎报信息、虚假委托等方式骗取中介费;不具备订立合同的目的，而是寻找借口迫使出卖人违约，骗取违约金、赔偿金等。