宅基地、建设用地、承包地、小产权房成了东莞今年土地纠纷的主角。　　

消息是来自东莞市第一人民法院昨日发布的一份报告《农村土地流转纠纷若干法律适用问题研究》，报告中说，去年，市法院全年受理的农村土地纠纷的案子总共46宗，但今年截止到6月15日，市第一人民法院已收到了51宗。

数据显示，东莞涉及土地流转纠纷的案件相比去年增长了许多。

乱象之宅基地

一户村民占着几个宅基地

缺地，在东莞不是秘密。

这使得一些集体组织基本没有空地可作为宅基地分配给村民。

相反，村民需求量却越来越大，因婚嫁、生育等，有的家庭宅基地不够，就想着法子千方百计扩大宅基地。

报告分析：一些农户还因为继承、流转、分家等，已经出现了一户村民几处宅基地的情形，导致宅基地的拥有量十分不均衡。由于转让的不规范，纠纷数量有增无减。

解决办法不是没有。法院就宅基地的转让拿出了四条限制条件：1.转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;2.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;3.转让行为须征得本集体经济组织同意;4.宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

乱象之集体建设用地

农用地擅自转为建设用地

截至今年7月27日，东莞集体土地流转的宗数为32宗，面积达589975平方米。

报告中点出了集体建设用地存在一些问题：非法转让、出租，交易混乱;擅自将农用地转为建设用地;耕地保护困难。

法院呼吁政府要引导集体建设用地的流转，对哪些领域的土地，可以开放集体建设用地流转市场，哪些领域则必须先征为国家所有，方可进入市场等。

报告中说，集体建设用地流转还要在内容和形式上要有突破。

在内容上，除国家非盈利性公益事业用地和房地产开发项目必须先征为国有外，其它类型的土地，都应允许在不改变集体土地所有权性质的前提下，进行集体非农建设用地流转。当然，在土地所有权人和土地使用者双方同意的条件下，也可以将集体土地所有权变更为国有土地所有权，土地使用者再向国家交纳土地出让金，然后进行过户。在形式上，可以因企业破产、兼并等原因而流转，也可以直接转让、出租、抵押、以地入股和合作经营等。

乱象之土地承包

农民口头协议土地流转

东莞实施的土地流转方式主要有两种：一是入股制。农民以土地入股园区企业，由企业将所得利益按土地的股份进行分红。二是租赁制。农民将土地出租给园区经营者，签订租赁合同，由园区经营者付给农民租金。

报告中说，目前存在的主要问题是土地流转不规范：东莞农村土地流转有部分为农民以口头协议方式进行私下流转，随意性和不稳定性强，这就埋下了纠纷的隐患。即使少数农民签有合同，条款也不规范，内容过于简单，对双方权利义务以及违约责任等缺乏明确具体的规定，一旦发生纠纷，也无从入手调解。