土地使用权评估程序

1、明确土地使用权评估的有关事项(包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)

2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表

3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等

4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等

5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等

6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平

7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况

8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价

土地使用权出让与转让合同

简单地说：

土地使用权出让是一级土地市场，这个市场由国家垄断，只能由政府将一定年期的土地使用权卖给土地使用人的行为，这个市场卖方只有一个就是国家。通过这种方式取得的土地使用权都是最高使用年期，例如住宅70年，工业、综合50年

土地使用权转让是二级土地市场，这是指已获得土地使用权的人或单位将土地转卖给其他人的行为，通俗地说就是炒地行为，这个市场卖方就是很多个了。通过这种方式取得的土地使用权使用年限都是剩余年限，就是土地的最高年限扣除已使用的年限