房产先抵后租被拍卖时承租人不可主张“买卖不破租赁”

【案情】

    王某因做生意需要，于2011年2月向某银行贷款20万元，还款期限为一年，以自己的一处两间三层门面房作抵押担保。后王某未经某银行同意，擅自将已作抵押担保的门面房租给梁某，租期两年。贷款到期后，因王某无力偿还贷款，某银行遂向法院起诉，要求行使抵押权将门面房拍卖。2012年6月，法院依法发布拍卖公告，并书面通知了承租人梁某。因梁某未在拍卖日前作出愿意购买所租赁的门面房的表示，法院依法进行拍卖，该门面房最终被郑某拍得。后梁某以自己作为承租人的优先购买权被侵害为由向法院提起诉讼，最终经法院调解，梁某不再主张购买权，梁某与郑某达成协议，由梁某继续租赁已经属于郑某的门面房。【释法】

    笔者认为承租人梁某享有优先购买权；房产先抵押后租赁时，不适用“买卖不破租赁”规则。具体理由如下：

    首先，承租人梁某享有同等条件下的优先购买权。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”本案中，虽然房屋是在抵押后才出租的，但是由于承租人的优先购买权不会影响抵押物变卖所得价款，所以，先抵押后出租的，房屋租赁合同的承租人仍享有优先购买权。但还应注意的是，承租人的优先购买权是有限制的，即要和其他买受人在同等条件下，且在收到通知后的合理期间内作出购买的意思表示，否则视为放弃该优先购买权。在本案中，承租人梁某享有优先购买权无疑，但是其在接到法院拍卖通知后未表示购买意愿，则已丧失了优先购买权，其在诉讼中主张优先购买权应不予支持。

    其次，本案不适用“买卖不破租赁”规则。所谓“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《城镇房屋租赁合同解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”据此可知，先抵押后出租的房屋租赁合同，在抵押权实现导致房屋所有权变动的，不再适用“买卖不破租赁规则”。

    最后，本案中在房屋已作抵押情况下，原房屋所有人王某又擅自将房屋租赁给梁某，根据上述法律规定可知，先抵押后租赁时梁某已不能要求房屋拍受人郑某继续履行原租赁合同。法院在梁某已丧失优先购买权的情况下，达成由梁某继续租赁郑某门面的调解结果，对梁某来说无疑是最好的结果了。