已抵押商品房转让，转让预售商品房要办理哪些手续

　　已抵押商品房转让

　　目前，房地产市场空间活跃,房价一路走高。买房人通过抵押贷款购房相当普遍，同时，通过抵押贷款购得的房屋再转让的情况也越来越多。

　　按照我国担保法第四十九条规定的规定,抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

　　担保法并未规定转让已抵押的房产必须要得到享有抵押权的银行的同意,这是合理的,因为抵押权是物权,具有追及效力,即使房产已转让第三人,债务人到期不履行债务时,银行仍可以对该房产行使抵押权,第三人因此受到损害的,可以向转让人追偿。

　　但是, 上海市房地产抵押办法第四十五条(抵押物的转让)规定：

　　抵押人通知抵押权人时，应当同时提出转让抵押物的价格和对转让款的处理方式，并与抵押权人就此进行协商。

　　抵押权人应当在接到通知后的15天内书面答复抵押人，并可以向房地产登记机构登记备案;逾期未作答复的视作无异议。抵押权人认为转让抵押物的价格明显低于其价值的，可以要求抵押人提供新的担保;抵押人不同意提供新的担保的，抵押权人可以不准予转让该抵押物。

　　抵押人向房地产交易管理机构提出过户申请，或者预购商品房转让合同的登记备案申请时，应当提交其与抵押权人关于转让款处理方式的协议或者其通知抵押权人而抵押权人逾期未作答复的证明，房地产交易管理机构据此移交房地产登记机构办理房地产转让变更登记或者预购商品房转让合同的登记备案手续。

　　这一条规定：抵押权人不同意转让价格的，可以不准予转让该抵押物，另外，转让人要与抵押权人关于转让款处理方式达成协议，换句话说，如果不能达成一致，则转让人不能转让房产，这一条实际上限定转让人转让已抵押的房产应当征得抵押权人的同意。

　　其他地方也有类似的规定。这种规定，的确减小了银行的经营风险，但与担保法明显相悖，妨碍了房产交易的顺利进行。

　　转让预售商品房要办理哪些手续

　　转让预售商品房，实质上是在预售商品房买卖契约的有效期内将该契约转让出去。一般来讲，国家对这种期房转让行为本身并不禁止，但利用转让进行倒买倒卖的炒作行为是不允许的。

　　(l)签订转让合同：即原期房买方(转让方)与新买方(受让方)要签订转让合同(该合同也是一式四份)。合同中应包括如下内容：转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、双方的权利义务等。此外，转让金额应与原预售契约的价格相一致，并且，该转让合同须经房地产开发企业认可、签字盖章;

　　(2)转让双方办理预售转让登记手续：办理时，双方应持原预售契约、转让合同、有关证件到房地产交易管理部门(一般为区、县房屋土地管理局)进行，经该部门审核转让合同符合规定的，由经办人填写《预售商品房转让审批表》，报市房屋土地管理局审批;

　　(3)经批准后，依法缴纳印花税：转让双方在接到批准通知后，由转让方按预售合同金额的2%交付手续费，然后由上述审批部门在转让合同上加盖“预售登记专用章”，其中两份贴有印花税的正本由转让方、受让方各执一份，副本由开发商、交易管理部门各执一份。转让方所持原预售契约正本移交给受让方，待房屋正式交付入住后，受让方凭此件与开发商办理过户手续，主管机关经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。对不准转让的，有关审批机关应通知转让人。

　　另外有一种情况，即商品房进行预售登记后，购房者个人要求将合同主体(买方)名义更换，则根据继承权的亲属关系可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，不具备上述亲属关系的，应按上述转让程序办理。

　　此外，有关外销商品房的转让，可以不订立转让合同，而直接在外销合同后“背书栏”中以背书方式转让，然后再依上述程序办理即可。