宅基地合作建房问题多

    王某为某村村民，根据乡镇土地利用总体规划，划分一块五分宅基地，与非本村村民张某协商，由张某负责出资，盖好后双方对该房屋共同享有所有权，若发生政府拆迁等动因，拆迁补偿款由双方平分。张某拟让我起草一份合作建房协议书，保障他的合法权益。    该合作建房协议书的效力是本案关键问题。    该协议如果按照上述约定内容起草，则违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。    《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。    张某和王某的建房协议属于变相非法转让宅基地，该份协议应属无效协议。    而合作建房协议是不是必然导致无效，也不尽然。    如果张某和王某在协议中约定产权共有，拆迁补偿款平分势必导致合同无效，但如果双方约定由张某向王某出资建房，享有居住权和收取租金的权利，并有获得赔偿的权利，则不违反合同的强制性规范依据，应属有效合同，但农村的宅基地合作建房，风险大，问题多，仍然应谨慎对待。