一房二卖为何有效？

   张某向马某出售房屋一套，马某向张某支付了一半房价款80万元，双方约定待张某出差回来后办理过户手续。赵某听说张某要出卖房屋，便联系张某愿意170万购买该房屋，张某同意并为赵某办理了过户手续。马某向法院起诉，要求张某承担违约责任，退还房款，法院支持了马某的诉讼请求。

张某应当承担什么样的法律责任?

【案情分析】

马某与张某签订购房合同在先，对该房屋享有的是合同中约定的交付房屋并办理产权登记的债权，由于张某的原因未能及时办理房屋产权过户登记而使得该房屋的物权未真正发生变动。张某再次出售该房屋给赵某的行为是有权处分，又因为卖方和赵某及时办理了登记过户手续，房屋所有权便转移给了赵某。由于物权法规定不动产物权变动以登记为准，马某虽然先于赵某订立买房合同但其并未办理登记过户手续，因此对争议房产不享有所有权。至此，张某因为未依照合同约定与马某办理房屋过户登记而构成违约，马某仅可以向张某主张违约赔偿，而不能向张某主张所有权受到了侵害。两个买卖合同的效力都是合法有效的，本案中，赵某能寻求的救济只能是让张某承担违约责任。

【律师提醒】

现实中卖方为了获取房价上涨带来的收益，即使要赔偿一定的违约金，但二者相比前者更大时，卖方就会选择违约而出现一房多卖的现象，之前的买房则处于交易的不利地位。为了避免损失扩大，买方可以与卖方约定较高的违约金，以及增加具体的条款来限制卖方的再次处置行为;买方应当积极催促卖方与其办理过户登记手续。