办理房地产开发纠纷，树立正确的办案思路是第一要务

◆案情简介：万某达房地产公司名下有60亩土地，以联合开发为名，约定由泽某缘房地产公司进行房地产开发，万某达公司不参与开发经营管理，不承担开发过程中任何责任，但可以分得若干门面和停车位。双方还约定，万某达公司先将其中30亩过户到泽某缘公司名下，待该部分土地开发到可以进行项目贷款的情况下，再将另30亩土地交出进行联合开发，但不过户（为节约门面等办证费用）。双方签订合同时间是2007年8月份，同年11月底万某公达司将30亩地过户给泽某缘公司，并收取了该公司的保证金1000万元。双方约定的开发时间3年（从土地过户时起算），门面、及停车位超过六个月不能交付的，万某达可以解除合同，所收保证金不予退还，已开发部分按成本价付款。但到2011年9月，先期移交的土地没有进行任何开发，只完成了报建的项目核准工作。于是，万某达公司起诉要求解除双方联合开发合同，交还土地，所收保证金不予退还。另，2008年，万某达公司因为工程款纠纷，其另外30亩土地被法院查封，2011年进入执行程序，法院拟进行拍卖。但因检察院抗诉，该执行被中止。其间，泽某缘公司将公司转让给襄樊一公司，万某达公司将其公司部分股权转让给宜昌某，现双方新股东都很有实力，都想独立进行房地产开发。因对合同解除协商不下，遂形成诉讼。万某达公司一审以双方系或合作开发，对方不履行合作开发义务导致合同不能实现根本目的为由，要求解除双方合作开发合同。泽某缘公司则辩称，双方所签合同名合作开发实为土地转让，鉴于转让方另外30亩土地被查封，可能无法转让影响整体开发，因此为了等待最终处理结果而没有实施开发，是履行法律赋予的不安抗辩权，不属于违约，因此不应当解除合同。万某达公司则反驳称，双方应为合作开发，另外30亩地不I需要过户，土地查封不影响开发，时隔三年未进行任何开发已经不可能按约完成合同义务，已根本违约，己方依法有权要求解除合同。

◆一审判决 一审法院认定，双方所签合同虽名为合作开发，但一方不承担任何开发责任，只分得房产，依最高法解释属于土地转让合同。鉴于另一地块被查封，整体转让和开发有难以实现之虞，因此泽某缘公司未进行开发是履行不安抗辩，不是违约，万某达公司无权要求解除合同。判决驳回万某达公司的起诉，诉讼费54万由万某达公司承担。

◆二审判决：一审宣判后，万某达公司上下十分不解，土地是自己的，交给他人开发，三年未动，最后却判定是自己违约。觉得太冤枉，因此上诉，并决定寻找新的代理律师。经过几个团队的比较，最后选择本工作室团队为其代理二审，吴建宝律师为主办律师。我们提供的解决方案是：放弃本案关于关于合同性质的争论，主攻对方不安抗辩，并指出了对方不构成不安抗辩的合同依据和法律依据。该方案得到万某达公司领导的认可和支持。按照这一思路，二审中，我们提供了相应的新的证据，证明对方并没有实际履行不安抗辩权。同时在辩论中指出，一审认为其构成不按抗辩不符合事实，也不符合法律规定。根据合同条款关于合同履行步骤的安排，泽某缘公司属于后履行义务人，无权提出不安抗辩；其次，对方在诉讼之前也没有进行不安抗辩，新股东入主后，开始进行项目报建，并获得了30亩地建设许可，因此，不案抗辩是假，原有公司无力开发是真。合议庭最终采纳了二审律师的意见，最终支持了原告的主张，为原告挽回重大经济损失。

◆启示 房地产开发纠纷案件往往标的巨大，甚至事关生家性命，因此，对阵双方都会非常重视。律师代理工作必须慎之又慎，否则无法承受其中责任之重。从专业角度看，对案件的深入分析和研究，形成正确的办案思路，是主导诉讼成败的关键。因此，无论在选择律师上，还是律师办案上，都应当将思路是否清晰正确当作首要的参考标准和工作方向，否则就会抓小放大不得要领，贻误战机，造成不可估量的损失。本案的一审失败是最好的例证。