管先生与开发商曾达成协议：管先生向开发商支付购房意向金2000元，取得该公司所开发的一小区商铺的优先认购权，并签订《商铺认购意向书》。但在开发商取得该小区房屋的预售许可证后，销售商铺时未通知管先生前去认购。后来等待了3年半的管先生被告知因商铺价格上涨，开发商不再认可双方原先约定的价格，而且商铺已全部销售完毕，买卖合同无法实际履行，开发商只愿向管先生退还意向金。

最终，在交涉未果的情况下，管先生向法院提起了诉讼。

认购意向书可成购房合同

法院根据预约合同的性质，结合开发商的过错程度，以及管先生在履约中的支付对价和可能造成信赖利益的损失等，判决解除双方签订的《商铺认购意向书》;由开发商向管先生返还意向金2000元并赔偿经济损失1万元。

本案的关键在于认购意向书的合同定性。我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:"商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。为保障交易安全，保护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。

该案在一审宣判后，双方均提出上诉。上海市二中院认为，该预约合同即为本约合同，原审法院基于双方无法继续履行意向书等客观情况，依法解除双方的预约合同，并由开发商返还意向金的判决并无不当。只是综合考虑到上海市近年来房地产市场发展的态势以及开发商在合同履行不能中的过错程度，开发商应赔偿管先生15万元。

购房，不管对商户，还是普通的居民，都意义重大。在此提醒大家：虽然认购、订购、预订等相关的协议，在具备一定条件的情形下，可以被认定为房屋买卖合同。