律师观点分析

【案例】

原告李某、肖某(李某之妻)为置换面积大地段好的学位房于2014年3月11日与被告钟某签署《存量房买卖合同》并办理了网签，合同约定两原告向被告购买海珠区滨江东路房屋一套，价格3318000元，两原告依约向被告支付了首付购房款2500000元(将原白云区自有房屋出售)，双方在合同约定该款用于归还房屋为他人设置抵押的银行债务(仍欠约160万元)，待房屋过完成户后将剩余房款以按揭方式支付给被告。但被告钟某收款后挪作他用，该房屋因银行起诉现被越秀法院查封，致使房屋无法办理过户手续,李某夫妇面临钱财两空的局面。

【案件代理经过】

本律师接受李某夫妇委托后，了解到李某夫妇均为教师，购房款首付款2500000元是他们将原白云区自有房屋出售后再向亲朋好友一点点凑来的，均是血汗钱，他们最担心的是诉争房屋被法院拍卖处理，而其对被告钟某的债权将形成一纸判决(钟某夫妇生意亏损，无力偿还巨额债务)，被告钟某丈夫系国家公务员，且被告夫妇不是不想还钱，而是经济十分紧张，需要时间。代理人根据李某夫妻的诉求即保住诉争房屋不被法院拍卖达到过户交易的目的，提出三点代理意见：

1、因房屋被越秀法院查封，现以案外人名义提出执行异议，不服越秀法院裁定后直接提起执行异议之诉，还可以上诉，此举的目的争取时间，因为法院不能拍卖执行异议之财产。

2、想办法筹钱，如第一步走完无希望，李某夫妇垫资支付银行债务160万元，品除仍欠的880000元，自已仅需支付约720000元。

3、向房屋所在法院起诉，要求办理房屋过户手续并追究被告违约责任，此举的目的：一是给被告钟某夫妇施加压力，且被告一方系国家公务员，促使被告夫妻筹款。二是执行异议之诉可成为本案中止审理的理由，若法院决定拍卖房屋而原告垫资归还72万元，我方可变更诉讼请求，追究被告的违约责任及归还垫资款责任。以上三步可确保房屋不被法院拍卖处理，最坏的可能性是原告垫资72万元后变成债权。

最终，代理人通过执行异议为当事人筹款、和解争取了时间，被告钟某夫妇主动归还了银行欠款640000元，原告支付了剩余房款880000元并代被告支付了银行欠款80000元，房屋现已顺利过户至原告李某夫妇名下。双方握手言和，取得了良好的代理效果。

【律师建议】

二手房交易中，涉及“赎房”的很多，多是卖家无力偿还贷款，遂要求购房者去还贷解押，然后再办理过户。律师建议建立资金托管账户，直接将购房款用于归还银行贷款，私下现金交易，根本无法保障资金安全，风险非常大。一个是卖家欠一屁股债，别人追债起诉到法院，房子一被冻结就不能交易过户;还有一种情况是，卖家在骗了买家的“赎房款”后，把房子又卖给别人。市民在购买二手房时，最好办理网签的正规手续，由资金监管系统充当“支付宝”确保交易安全。