陈熊律师

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  • 擅长领域:刑事辩护婚姻家庭合同纠纷人身损害债权债务

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为当事人成功争取30万赔偿金

发布者:陈熊律师|时间:2019年09月12日|分类:房产纠纷 |104人看过

律师观点分析

原告袁与被告张、鲁、张、第三人中介有限公司(以下简称“大唐公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年7月7日立案后,依法适用简易程序,于2017年8月25日、12月6日两次公开开庭进行了审理。原告袁及其委托诉讼代理人陈熊、被告张及三被告委托诉讼代理人黄、第三人大唐公司委托诉讼代理人罗、史到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  1.关于《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。本院认为,对合同效力的评判是审理本案的基础,只有在合同合法有效的前提下才得以谈及合同的解除等问题。据一般法理,合同成立的要件为缔约人双方具有相应的民事行为能力,意思表示真实且达成一致,除当事人另有约定或者法律、行政法规另有规定外,依法成立的合同自成立时生效。本案中,《房屋买卖合同》的买卖双方明显具有相应的民事行为能力,且对于买卖案涉房屋及车位达成了一致合意,不存在意思表示不真实的情形,同时双方当事人对《房屋买卖合同》的生效没有其他约定,且也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形,故本院认为《房屋买卖合同》应为合法有效合同。

  对于被告方认为缔约人张不是案涉房屋及车位的真实所有权人,以不具有处分权为由抗辩合同为无效的主张,本院作如下评价:依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”之规定,在无权处分情形下买卖合同的效力必须遵循物权变动原因与结果区分原则,出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权,并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案中,张本人虽对案涉房屋及车位没有所有权,但并不影响其缔结房屋买卖合同的效力,所以,三被告对于本案《房屋买卖合同》无效的抗辩,本院不予支持。

  2.关于原告是否有权解除《房屋买卖合同》及要求被告赔偿损失的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”之规定,本案中,案涉房屋及车位的所有权人已明确表示不能转移所有权,原告有权寻求违约救济,所以其要求解除《房屋买卖合同》的诉请,本院予以支持。《房屋买卖合同》应自原告起诉状副本送达给被告之日即2017年8月7日起解除。

  根据上文可知,原告有权主张损害赔偿,损害赔偿的范围应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定来进行认定。本案中,原被告双方于合同中约定“如买卖双方未按合同履行合同义务,属违约行为,守约方可终止合同,违约方应向守约方支付违约金

  50,000元,以上违约金不够支付守约方实际损失的,实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿”,可知双方缔约时对损失范围的确定遵循的是实事求是原则。根据《资产评估报告书》可知,案涉房屋及车位自合同签订后升值,产生了345,961.81元的溢价,这应当属于原告在合同履行后可以获得的利益,但本案中原告只主张300,000元的损害赔偿,属于对自己权利的一种自由处分,本院予以确认并支持。对于被告认为原告没有拿出证据证明自己损失的抗辩意见,本院不予支持。

  此外,根据合同约定“如合同签订人不是房产证或者不动产证持证者,代签人应保证取得真实授权签订此合同,代签人未取得真实授权签订此合同或授权人不承认代签人代签行为是自己本意导致合同不能正常履行或无效,则代签人应承担所代签方在合同中所约定的违约责任”,所以张、张、鲁应对合同违约导致的债务承担连带赔偿责任。

  3.关于被告是否应返还原告定金及赔偿中介费用的问题。《房屋买卖合同》载明“签订合同时买方向卖方支付定金50,000元,由于张证件未带,定金由中介方代为管理,卖方可拿该房屋产权证来领购房定金”,且中介方第三人当庭自认定金50,000元实际没有支付给被告,目前仍由第三人保管,所以对于原告要求被告返还定金的主张本院不予支持。

  对于原告要求被告赔偿中介费的主张,由于原告没有举证证明中介费的实际发生,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定,原告理应承担举证不利的相应后果,本院对于其要求被告赔偿中介费的诉请不予支持。对被告方提出的抗辩意见予以支持。

  一、确认原被告之间签订的《房屋买卖合同》于2017年8月7日起解除;

  二、张、张、鲁于本判决生效后一个月内赔偿袁损失300,000元;

  三、驳回袁的其他诉讼请求。

  如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费3,337.0元,司法评估鉴定费10,000元,由张、张、鲁负担10,670元,袁负担2667元。


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