孙青律师
一纸泛黄的房契：海外游子与祖宅的70年纠葛
A某是位常年定居海外的老华侨。2025年，他回到上海，手持一份1948年的旧房契，想要收回家族位于市中心的一幢老洋房。这幢房子故事复杂：一部分由他的祖父在解放前购得，另一部分则在1950年代被纳入“经租房”政策管理，由房管部门经租后分配给其他居民居住。如今，老洋房内既有A某的远房亲戚B某一家居住，又涉及经租房租户，产权状况如同一团乱麻。A某先与B某协商，B某以长期实际居住和管理为由，主张自己拥有部分权利。协商无果后，A某向区不动产登记中心申请确权，却因历史资料不全、权属链条断裂被婉拒。无奈之下，A某最终将B某以及区房管局一并告上法庭，请求法院确认其对老洋房的所有权，并解决经租房部分的遗留问题。
裁判结果与理由
法院经审理认为，本案核心在于厘清历史遗留房产在多重政策变迁下的权属。经过详细调查，包括调取1948年的原始房契、1950年代的经租房定租清册、历年户籍档案以及测绘资料等，法院最终判决：
确认权属：根据解放前的购房契约和后续的继承关系，法院确认该老洋房中属于私房的部分，其所有权由A某合法继承取得。
处理经租房部分：对于被纳入经租房政策管理的部分，法院认定这属于特定历史时期形成的遗留问题。依据国家及地方关于妥善处理历史遗留问题的政策精神，该部分房屋的产权仍归属A某，但其中涉及的租赁关系及可能存在的补偿问题，需由行政部门依职权另行处理，不属本案民事确权诉讼的审理范围。
驳回其他诉请：对于B某基于长期居住提出的权属主张，法院认为缺乏合法的权源依据，不予支持。同时，法院指出区房管局此前不予登记的行为，是在当时材料不全情况下的审慎操作，程序并无不当。
法律分析
上海君澜律师事务所孙青律师提示：老洋房、经租房等历史遗留房产的确权维权，是一条融合了民事继承、行政诉讼和历史政策解读的复杂路径。从本案可以看出，权利人往往需要多管齐下：
首要路径：民事确权诉讼。当房产涉及家庭内部继承、分家析产或与他人权属争议时，向法院提起确权诉讼是明确权利的根本方式。正如本案及上海其他老洋房案例所示，法院会通过审查历史档案、原始契证、户籍资料等，像侦探一样还原产权脉络。关键在于当事人要尽可能收集并提交“历史链条”证据，如老房契、地契、买卖协议、家庭书信、乃至知情人的回忆记录等。
关键补充：行政申请与政策利用。许多历史遗留问题因手续不全无法直接登记，这时需要主动寻求行政解决渠道。近年来，从国家到地方都出台了专门政策来处理此类问题。例如，广东韶关市规定，对于历史上土地权源合法但手续不全的房屋，经公告无异议后可按现状予以登记；海南定安县对不同时期建成的无证房屋，分类制定了通过安全鉴定、处罚、补缴费用后办理登记的具体办法。权利人应主动向自然资源、住建等部门咨询并申请适用这些“历史遗留问题处理”政策，这往往是完成确权登记的前置步骤。
特殊焦点：经租房问题的处理。经租房问题是特定历史政策产物，其处理具有特殊性。实践中，产权归属一般仍归原业主，但问题的解决通常依赖于地方政府根据国家精神出台的具体落实政策。权利人首先应向房产管理部门查询档案，确认房屋是否属于经租房及其范围，随后可依据相关政策主张权利或协商补偿，若行政部门不予处理或处理不当，可能涉及行政诉讼。
特殊情形
历史房产确权还会遇到一些更复杂的情况：
权利人在海外：像本案A某或早年移居国外的权利人，可通过公证、认证授权委托国内亲友办理，或亲自回国诉讼。关键历史证据可能保存在国内档案馆、旧货店甚至家族相册中，需要耐心寻找。
证据严重缺失：如果原始契证完全丢失，可以尝试通过查阅房产档案馆、地名志、甚至老邻居的证人证言来构建证据链。部分地区政策也对此有所考虑，如重庆巫山县规定，对于1987年《土地管理法》实施前建成的农村房屋，无证明文件的，经村组证明和公告程序后也可确认。
涉及农村宅基地：对于农村的老宅，确权必须遵守“一户一宅”原则。如果房屋是祖上留下的，需要确认当前申请人是否符合本集体经济组织成员资格，以及房屋面积是否超过当地规定标准。
风险提示
历史遗留房产确权案件耗时漫长、证据收集困难，且政策性强。不同时期、不同地区的处理口径可能存在差异。本文案例仅供参考，不构成任何直接法律建议。在启动任何法律程序前，强烈建议您携带全部现有材料，咨询精通房地产历史遗留问题领域的专业律师，对您的个案进行全面的风险评估和策略规划，以选择最适合您的维权路径。