律师观点分析
广州XX公司与A物业服务合同纠纷二审民事判决书 广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2014）XX中法民五终字第1799号 上诉人（原审被告）A，男，1984年1月19日出生，汉族，现住广州市番禺区， 委托代理人A，广东南粤律师事务所律师， 被上诉人（原审原告）广州XX公司，住所地广州市越秀区， 法定代表人A，总经理， 委托代理人A、B，分别为广东XX律师事务所律师和实习律师， 上诉人A因与被上诉人广州XX公司（以下简称中信厚德公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第378号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结， 原审法院经审理查明，中信厚德公司是具有物业管理资质的企业法人，其资质等级为一级，中信厚德公司原名称为广州XX公司，后经工商部门核准于2005年6月15日更名为广州XX公司，2001年10月7日，中信厚德公司与鑫润花园住宅小区的建设单位广州市XX公司（以下简称冠迪公司）签订一份《物业管理委托合同》（以下简称原物管合同），约定冠迪公司将其开发建设的鑫润花园移交中信厚德公司实行物业管理，委托管理期限为36个月，自2001年起至2004年止，该合同并约定物业管理费的收费标准为公寓0.7元／月·平方米、别墅1.5元／月·平方米，公共水电费按房屋面积另行分摊，物业管理费从业主签署收楼书之日起计算，2001年12月17日，中信厚德公司获取了广州市番禺区物价局核发的《广东省经营服务性收费许可证》，其中载明鑫润花园物业管理费的收费标准：多层住宅0.7元／月·平方米、别墅1.5元／月·平方米， 2002年12月19日，A向冠迪公司购买了位于广州市番禺区大龙街罗家村大元岗鑫润花园4幢101的的房屋，该房屋为别墅，建筑面积为242.53平方米，冠迪公司已将上述涉讼房屋交付A使用，A否认在收楼时已与中信厚德公司签订了《住户手册》，其中约定业主应在每月5日前交纳物业管理公司应收取的各项服务费用，逾期按政府规定的标准加收滞纳金，于此同时，A已向中信厚德公司交纳至2009年9月份，此后，A未再向中信厚德公司交纳物业管理费， 2002年10月28日，广州市XX向鑫润花园业主委员会发出《关于广州市番禺区鑫润花园业主委员会核准登记的通知》，基中载明经审核业主委员会产生的程序合法，准许登记备案， 2004年11月10日，鑫润花园业主委员会与中信厚德公司签订了新一期《物业管理委托合同》（以下简称新物管合同），其中约定：鑫润花园业主委员会将鑫润花园委托给中信厚德公司实行物业管理，委托管理期限为三年，自2004年11月1日起至2007年10月31日止；物业管理费标准为公寓0.7元／月·平方米、别墅1.2元／月·平方米、私家花园0.1元／月·平方米，公共水电费按按房屋面积另行分摊；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金，中信厚德公司自2009年10月起即开始拖欠物业管理费，中信厚德公司经多次催收未果，遂诉至法院要求A以291元／月（1.2元／月·平方米×242.53平方米）的标准支付自2009年10月至2013年5月的物业管理费， 中信厚德公司提起本案诉讼，请求：一、判令A向中信厚德公司支付拖欠鑫润花园一期4幢101单元（即4幢A）的物业管理费共计人民币13191.2元、分摊电费共计人民币361.8元；二、判令A向中信厚德公司支付拖欠物业管理费的滞纳金共计人民币8904.06元（滞纳金暂计至2013年5月31日）；三、本案的诉讼费由A承担， 一审另查明，中信厚德公司系先按月向供电部门交纳鑫润花园的公用路灯电费并代业主垫付每户每月的自用电费，再于每月收取物业管理费时一并向业主收取自用电费及分摊电费，中信厚德公司未能举证证明在2009年10月至2013年5月期间已代A垫付了分摊电费书面证据， 一审又查明，中信厚德公司自称曾于2012年12月20日委托广东XX向A速递催交物业服务费的律师函，但A辩称从来没有收到过中信厚德公司向其催交过管理费， 上述事实，有《中华人民共和国物业管理企业资质证书》、中信厚德公司与冠迪公司签订的《物业管理委托合同》、第011377号《广东省经营服务性收费许可证》、《住户手册》、番国房字（2002）466号《关于广州市番禺区鑫润花园业主委员会核准登记的通知》、中信厚德公司与鑫润花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》、以及当事人陈述等证据以及原审法院庭审笔录予以证实， 原审法院认为，中信厚德公司具有物业管理资质，鑫润花园业主委员会成立以前，中信厚德公司经小区建设单位冠迪公司委托对该小区进行物业管理，符合法律规定，中信厚德公司与冠迪公司签订的原物管合同意思表示真实，内容合法，依法有效，其效力及于中信厚德公司和鑫润花园的全体业主，其后，鑫润花园业主委员会成立，并经主管部门核准登记，该业主委员会管理，合法有效，原物管合同自此终止，中信厚德公司依据新物管合同有权继续对鑫润花园实行物业管理，A作为鑫润花园的业主，应当遵守该合同约定，业主委员会于2008年1月13日与中信厚德公司续签协议到2010年10月31日止，期间业主委员会解散，虽然A辩称自2010年10月31日后，与中信厚德公司没有物业管理合同关系，无需再向中信厚德公司支付物业管理费，但根据中信厚德公司提供的证据来看，中信厚德公司在2010年10月31日新物管合同续签协议到期后仍一直继续为A等鑫润花园业主提供物业管理至今，且中信厚德公司在为A等业主提供物业服务多年，但鑫润花园业主从未提出过异议，故A提出中信厚德公司在2010年10月31日后无权再收取物业管理费的抗辩理由不成立，原审法院不予以支持，中信厚德公司与A在2010年10月31日后虽无签订书面的物业管理合同，但已形成了事实上的物业服务管理关系，中信厚德公司仍有权按新物管合同约定的物业管理费标准收取物业管理费， A提出中信厚德公司的起诉超过诉讼时效，中信厚德公司在举证期间内无证据予以证明中信厚德公司在2009年10月到起诉之日（即2013年7月18日）期间发生过诉讼时效中断的情形，因此，原审法院对A提出诉讼时效的抗辩理由予以支持，中信厚德公司请求从2009年10月到2011年7月18日期间的的物业管理费已超过诉讼时效，原审法院不予以支持，但A应当向中信厚德公司支付从2011年7月18日至2013年5月（共计22月×291元／月）的物业管理费为6402元， 中信厚德公司请求A支付分摊电费361.8元，由于中信厚德公司在举证期限内没有充分提供证据已代A垫付分摊电费361.8元书面原件，且A也不确认该事实，因此，对中信厚德公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持， 中信厚德公司请求A支付拖欠物业管理费的滞纳金8904.6元，由于中信厚德公司在举证期内无法提供中信厚德公司与A签订了《住户手册》，且A否认与中信厚德公司签订过《住户手册》，另业主委员会解散后，虽然中信厚德公司与A形成了事实上的物业管理关系，但双方没有再签订物业管理合同，对拖欠物业管理费是否能收取滞纳金没有约定，故对中信厚德公司有关支付拖欠物业管理费的滞纳金不予以支持，综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原审法院作出判决：一、被告A自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州XX公司支付2011年7月18日至2013年5月的管理费6402元；二、驳回原告广州XX公司其他诉讼请求，本案受理费362元，由原告负担181元，被告负担181元， 判后，上诉人A不服原审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实不当适用法律不正确：一、上诉人与被上诉人在2010年10月31日之后没有签订物业管理合同，被上诉人已无权管理上诉人所在的小区，既然双方无合同关系，被上诉人无权向上诉人收取物业管理费，二、上诉人在一审期间亦提供报警记录，上诉人所居住的楼房多次遭到小偷盗窃，损失数万元，如果被上诉人在管理的话，且服务到位的话，又如何令上诉人损失如此惨重呢三、被上诉人现有的证据不足以证明被上诉人还在涉案小区进行管理，也不能形成所谓的事实上管理关系，即使存在也是属无权管理，是侵权行为，故此，上诉请求：一、撤销广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第378号民事判决第一项判决；二、改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；三、本案一二审的全部诉讼费用由被上诉人承担， 被上诉人中信厚德公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，对一审判决没有意见， 经审理查明，A和中信厚德公司双方在二审中均表示没有新证据提交，原审法院查明事实无误，本院对此予以确认， 本院认为，涉案鑫润花园在业主委员会成立以前，中信厚德公司经小区建设单位冠迪公司委托对该小区进行物业管理，符合法律规定，中信厚德公司与冠迪公司签订的原物管合同意思表示真实，内容合法，依法有效，其效力及于中信厚德公司和鑫润花园的全体业主，其后，鑫润花园业主委员会成立，中信厚德公司根据其与鑫润花园业主委员会签订物管合同继续对鑫润花园进行物业管理，有合同依据，A作为鑫润花园的业主，应当遵守该合同约定，业主委员会于2008年1月13日与中信厚德公司续签协议到2010年10月31日止，期间业主委员会解散，在本案中虽然A称自2010年10月31日后，与中信厚德公司没有物业管理合同关系，其无需再向中信厚德公司支付物业管理费，但根据中信厚德公司提供的证据来看，中信厚德公司在一直继续为涉案鑫润花园业主提供物业管理至今，鑫润花园业主并未提出过异议，中信厚德公司与A形成了事实上的物业服务管理关系，A上诉主张中信厚德公司与其不形成事实上的物业服务管理关系以及的中信厚德公司物业管理行为是侵权行为，理由不成立，本院不予支持，A上诉主张涉案鑫润花园的楼房发生失窃，由此证明中信厚德公司服务不到位，而现有证据不能证明中信厚德公司有服务不到位的情形，故本院对A该主张也不予支持，原审判决A向中信厚德公司支付物业管理费，处理正确，本院予以维持， 综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持，A上诉理由不成立，其上诉请求不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 本案二审受理费362元，由上诉人A负担， 本判决为终审判决， 审判长吴国庆 代理审判员A 代理审判员李民 二〇一四年六月××日 书记员B
