律师观点分析

房屋买卖合同纠纷，法院判决合同有效，房屋为原告所有

一、案情简介

  原告：黄某某（以下用黄XX代替）,男,汉族,1980年7月5日出生。

  委托诉讼代理人：戴丹丹,安徽润天律师事务所律师。

  委托诉讼代理人：皮兴兰,安徽润天律师事务所律师。

  被告：聂某某（聂X涛）,男,汉族,1962年7月23日出生,住安徽省合肥市XX区。

  委托诉讼代理人：岳某某，安徽XX律师事务所律师。

  被告：莫某某（莫X玲）,女,汉族,1963年6月3日出生,住安徽省合肥市XX区。

  委托诉讼代理人：岳某军，安徽XX律师事务所律师。

  被告：聂某年（聂X年），男，汉族，1950年5月18日出生，住安徽省合肥市XX区。

  委托诉讼代理人：胡XX，安徽XX律师事务所律师。

  委托诉讼代理人：时XX，安徽XX律师事务所律师。

（一）原告黄某某诉讼请求：

一、确认黄XX与聂XX、莫XX之间签订的《购房合同》合法有效;二、本案诉争房屋为黄XX所有，聂XX、莫XX、聂XX配合将房屋登记至黄XX名下；三、若诉争房屋未能直接登记至黄XX名下，因过户产生的费用均由聂XX、莫XX承担；四、本案诉讼费用等由聂XX、莫XX承担。

  原告黄XX当庭撤回上诉第三项诉讼请求。

事实与理由：2010年3月14日，经胡某与聂某年介绍，黄XX购买聂XX位于合肥市XX区的房屋。经证人胡某与聂某年一致确认购房合同中为聂XX本人签字后，黄XX向聂X年现金支付购房款20万元，聂X年向黄XX出具收款收据一份。合同签订后，聂X年将诉争房屋的原始购房收据、钥匙交付给黄XX，并将聂XX的户口本原件交给黄XX复印留存。黄XX另向聂X年支付见证费用1万元。黄XX一家拿到钥匙装修入住至今。2019年底,XX小区的房屋具备办理房屋所有权证书的条件,黄XX一直催促聂X涛、莫X玲配合办理相关手续,但其迟迟未能履行。

（二）法院审理认定事实：

聂X涛与莫X玲系夫妻关系，聂X涛与聂X年系兄弟关系。因拆迁安置，聂X涛与莫X玲分得合肥XX区卧云小区安置房一套。聂X涛、莫X玲（出卖人、甲方）与黄XX（买受人、乙方）拟签订一份《购房合同》，合同中约定：经甲、乙双方协商，甲方将合肥合肥市XX区XX小区X栋X层建筑面积为97.7平方米的房屋出卖给乙方，乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋；成交价格为200000元；付款时间与办法，甲乙双方同意以现金付款方式一次性付款，并已在2010年3月14日将首付款190000元交付给甲方，付首款付款当天甲方开具收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途；第二笔房款10000元于2010年3月14日付给甲方；关于房屋交付，甲方应在交房当日（2010年3月14日）将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿使用时交易的房产及其附带防盗门的钥匙全部交付给乙方；关于产权登记的约定，本房屋以后若遇到需要办理房屋产权证、土地证等其他手续，经甲乙双方协商，按以下约定：因本房建房售房及甲方原因，此房房屋产权证、土地证及其手续尚未办理，但因甲方及其房屋共有人资金需要，甲方自愿将此房卖与乙方，但在办理此房房屋产权证、土地证及其手续时，甲方负责在房地产产权登记机关规定的期限内（60天）将此房房屋产权证，土地证产权直接办理为乙方黄来明名下，并在房屋产权证、土地证及其手续办理完毕后10天内交与乙方，所有费用由乙方承担；如因甲方原因不能将此房房屋产权证、土地证直接办理为乙方黄来明名下，甲方须为乙方办理房屋产权证，土地证及其过户手续，所有费用由甲方承担；乙方如在本房屋合同成立后，无论办理房屋产权证、土地证及其过户后续与否，将此房出租出售，甲方不能以任何方式阻挠，在办理房屋产权证、土地证及其过户手续时，甲方应提供一切与之有关的手续及资料，不得用任何方式拒绝阻挠；乙方在合同成立后，房产证拿到前，此房产生拆迁等补偿利益属于乙方，甲方所有提供资料不得挂失。

因《购房合同》并未与聂X涛、莫X玲当面签订，亦未见到聂X涛、莫X玲授权聂X年出卖案涉房屋的相关资料，故黄XX委托聂X年、胡某前往寻找聂XX、莫X玲对上述合同签字确认。聂X年、胡某等人确实前往聂X涛所在的养鸡场要求其签字。后带回出卖方（甲方）处“聂X涛、xx”已经手签完毕的《购房合同》。双方2010年3月14日完成合同的签订，合同见证人为聂X年、胡某。

同日，黄XX与聂X年、胡某签订《见证人见证协议》，为保证合肥市XX区卧云新村x栋xx室房屋交易公平、公正性，确保原房屋交易合同的执行，避免以后产生由合同理解及其他原因导致的纠纷，特委托聂X年、胡某为此项交易合同见证人，此二人为原合同甲、乙双方共同委托，其公正人身份无异议。见证人职责：1、证明原房屋交易合同真实性，并在公平，友好的基础上签订；2、督促确保原房屋交易合同的执行，原合同发生异议时应主动协调处理，如因单方面终止或违背原交易合同，见证人有义务协助另乙方完成原合同赔偿条款……

黄XX认为购房合同已经由聂X涛完成签字确认，故向聂X年支付全部购房款200000元。聂X年出具《收条》予以确认。因聂X年的见证过程，黄XX向聂爱年支付见证费10000元，聂X年于2010年3月15日出具《收条》予以确认。

聂X年向黄XX交付了房屋钥匙及房屋，黄XX装潢后入住至今。另查明，2019年11月29日，聂X涛办理了合肥XX区卧云路689号卧云新村x幢安置楼xx房屋的产权证，不动产权所有权人登记为聂X涛。

聂X年陈述其自拆迁安置时的村长处领取了案涉房屋的钥匙。胡某陈述系聂X涛本人在落款甲方处签字确认。聂X年陈述其仅前往寻找聂X涛，并将合同交给聂X涛，但并未亲眼见证聂X涛是否签字。

（三）法院认为：

黄XX购买案涉房屋，签订了《购房合同》，履行了支付房屋对价款的义务。聂X涛、莫X玲虽未当面签订《购房合同》，但聂X年、胡某确实前往寻找聂X涛要求其签字确认。聂X涛已经知晓房屋及涉及出售的事实，对于房屋实际存在，黄XX意图购买已经全部知悉。胡某陈述系聂X涛亲手签字确认。聂X年陈述其将合同交给聂X涛，并要求聂X涛签字，该事实经过聂X涛确认。虽然聂X涛主张其拒绝签字，但聂X年、胡某确实将已经完成签字的《购房合同》带回。同时聂X年也完成了代表聂X涛领取房屋钥匙并交付的行为。聂X年系聂X涛的兄长，村长有理由相信其能够代表聂X涛领取房屋钥匙，黄XX亦有理由相信聂X年带回的《购房合同》系聂X涛亲笔签名，并已经委托聂X年办理房屋交付的相关手续。聂X涛在2010年3月14日就明知聂X年正在代其出售案涉房屋，既不干涉也不自行维护权利，其对自身权利维护状态的放任应自行承担不利后果，其对权利维护不利，交易对手方不应利益受损。同时黄来明多年实际居住使用案涉房屋，聂X涛从未向其提出异议。聂X涛实际亦以自身的行为确认了其知晓房屋已经出售，进而无法使用房屋或进行获利的事实。聂X年交易期间进行合同磋商、收取房款、交付房屋，在诉讼中主张无授权代为处理出售事宜，行为与陈述逻辑矛盾。聂X年主张案涉房屋因需要向安置部门补交9万元房款，实际所剩房款过少，显失公平，但200000元房款对应的是安置房屋的97.7平方米面积，并非对应原始安置面积。故黄XX要求确认《购房合同》合法有效，案涉房屋所有权为其所有，并要求聂X涛将涉案房屋产权转移登记至其名下，于法有据，应予支持。

（四）法院判决：

一、原告黄XX与被告聂X涛、莫X玲于2010年3月14日签订的《购房合同》合法有效；

二、合肥XX区卧云路689号卧云新村xx幢xx室房屋为原告黄XX所有，被告聂X涛应于本判决生效之日起十日内配合原告黄来明将上述房屋产权转移登记至原告黄XX名下；

三、驳回原告黄XX的其他诉讼请求。案件受理费200元，保全费5000元,由被告聂X涛、莫X玲承担。

二、润天律师点评：

首先我方有充分的证据证明黄XX购买案涉房屋，签订了《购房合同》，履行了支付房屋对价款的义务。聂X涛、莫X玲虽未当面签订《购房合同》，但聂X年、胡某确实前往寻找聂X涛要求其签字确认。聂X涛已经知晓房屋及涉及出售的事实，对于房屋实际存在，黄XX意图购买已经全部知悉。胡某陈述系聂X涛亲手签字确认。聂X年陈述其将合同交给聂X涛，并要求聂X涛签字，该事实经过聂X涛确认。虽然聂X涛主张其拒绝签字，但聂X年、胡某确实将已经完成签字的《购房合同》带回。同时聂X年也完成了代表聂X涛领取房屋钥匙并交付的行为。聂X年系聂X涛的兄长，村长有理由相信其能够代表聂X涛领取房屋钥匙，黄XX亦有理由相信聂X年带回的《购房合同》系聂X涛亲笔签名，并已经委托聂X年办理房屋交付的相关手续。聂X涛在2010年3月14日就明知聂X年正在代其出售案涉房屋，既不干涉也不自行维护权利，其对自身权利维护状态的放任应自行承担不利后果，其对权利维护不利，交易对手方不应利益受损。因此，法院基于法律规定，判决支持我方的诉讼请求，完全体现出了我们的工作是卓有成效的，也维护了社会的公平正义。