租客拖欠租金到期拒不搬离，南宁韦懿律师全方位举证，房东全额拿回租金、占有使用费并成功收回房屋

律师观点分析

一、案情简介

（一）案件背景

当事人为房屋产权人，2022 年与承租方签订两年期公寓办公租赁合同，约定月租金 3200 元，租金按年度预缴，逾期每日支付 50 元滞纳金；物业费、水电分摊费全部由承租方承担，租赁期满承租方须完好交还房屋。 承租方前期正常支付租金，自 2024 年 6 月起中断付款，仅支付一笔 10000 元后彻底失联。出租方多次通过微信、电话催告补缴租金、协商到期腾房事宜，承租方全程不回复、不沟通，屋内仍留存办公桌椅、电脑等物品，长期非法占用房屋。 （二）当事人维权困境 1.承租方失联，无协商渠道，既不缴租也不腾空房屋，房屋长期空置无法另行出租，持续产生经济损失； 2.合同约定每日 50 元滞纳金，当事人担心法院认定违约金标准过高，无法全额支持； 3.租赁期满后承租方持续占用，不确定可主张多久的房屋占有使用费； 4.承租方拖欠后期物业、水电分摊费用，无专业指导难以固定完整缴费证据； 5.自行沟通、催告数月无果，不懂诉讼流程、证据整理、财产保全操作，维权无方向。

（三）当事人委托诉求 当事人多方咨询后，委托南宁韦懿律师作为专属诉讼代理人，提出完整诉讼主张： 1.支付租期内拖欠 4 个月租金 12800 元； 2.支付合同到期后房屋占有使用费； 3.按照合同约定标准计算逾期违约金； 4.结清承租方占用期间物业费、水电费合计 618.16 元； 5.判令承租方限期搬离、返还房屋； 6.案件诉讼费、保全相关费用由承租方承担。

二、办案经过

（一）接受委托，全面梳理证据链条 接受委托后，南宁韦懿律师第一时间开展证据归集工作，拆分三大类核心证据，形成闭环证据链，规避举证漏洞： 1.权属与租赁关系证据：不动产权证书、《房屋租赁合同》、房屋出租委托授权书，证明我方当事人为合法产权人，双方租赁关系真实、合法、有效； 2.租金支付与欠租事实证据：承租方全部微信、银行转账付款记录，逐笔核算已付租金总额，精准抵扣押金后计算欠付租金时段与金额，锁定承租方仅缴租至 2024 年 5 月，2024 年 6 月起持续欠租； 3.违约、占用及费用证据：微信完整催告聊天记录（证明出租方多次催缴、催告腾房）、物业出具正式缴费通知单（列明承租方占用期间物业、水电分摊明细）、屋内物品留存照片，证实承租方到期拒不搬离、持续占用房屋； 4.维权支出证据：财产保全申请费、保全保险费票据，同步提交法院主张维权合理开支。

（二）精准研判法律风险，优化诉讼请求 南宁韦懿律师结合广西本地同类租赁纠纷裁判尺度，预判两大核心争议点，提前制定诉讼说理方案： 1.违约金标准过高风险：合同约定每日 50 元滞纳金，折算年化标准远超 LPR，法院大概率调低。律师提前准备资金占用损失说理思路，主张以欠付租金为基数，按 LPR 上浮 50% 主张违约金，兼顾弥补资金损失与司法裁判惯例； 2.房屋占有使用费期限限制风险：依据《民法典》减损规则，出租人负有及时止损义务，若放任房屋长期空置，超出合理止损期限的占用费法院不予支持。律师当庭明确：仅主张合同到期后合理区间占有使用费，既保障当事人损失，又符合裁判口径，大幅提升法院支持概率。

（三）立案 + 财产保全同步推进，固定对方财产线索 1.协助当事人起草民事起诉状，将租金、占有使用费、违约金、物业水电费、腾退房屋、诉讼费、保全费等诉求分项列明，逻辑清晰； 2.同步向法院申请财产保全，查询、冻结承租方名下财产，防止判决后承租方转移资产、无财产可供执行，提前锁定执行保障； 3.整理全套证据装订成册，制作证据目录，标注每份证据对应的证明目的，便于法官快速查清案件事实。

（四）缺席庭审完整说理，全面支撑原告诉请 本案承租方经法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证权利。庭审中南宁韦懿律师围绕四大核心争议完整发表代理意见： 1.租赁关系合法有效，承租方欠付租金事实清晰，应当足额支付租期内拖欠租金； 2.租赁期满承租方未交还房屋，无权占有期间应参照原租金标准支付占有使用费； 3.承租方逾期付租构成根本违约，我方有权主张违约金，结合资金占用损失请求法院依法调整计算标准； 4.物业、水电费用系承租方实际占用产生，依合同约定应当全额承担，同时判令限期腾退返还房屋。

三、案件结果

法院完全采纳南宁韦懿律师的代理意见，作出完整胜诉判决，当事人核心诉求全部获得支持： 1.判令承租方支付拖欠租金 12800 元； 2.判令承租方支付合理区间房屋占有使用费 19200 元； 3.判令承租方支付违约金（以欠租 12800 元为基数，自 2024 年 10 月 1 日起按年利率 5.025% 计算至款项清偿完毕之日）； 4.判令承租方支付物业、水电分摊费用合计 618.16 元； 5.判决生效十日内，承租方搬离案涉公寓房屋并完好返还当事人； 6.案件受理费、保全申请费、公告费大部分由承租方承担； 7.驳回承租方未到庭抗辩对应的不合理抗辩主张，仅驳回无合同约定依据的保全保险费诉求。 判决明确：若承租方未按期履行付款义务，需加倍支付迟延履行债务利息；当事人可在履行期限届满两年内向法院申请强制执行，南宁韦懿律师同步告知当事人后续强制执行全套操作流程。

四、律师观点

（一）出租方维权三大核心实操要点 1.租金核算必须押金抵扣，精准锁定欠租起算点 多数房东容易单独计算租金、忽略押金抵扣，导致欠租金额计算错误。本案中南宁韦懿律师将承租方全部转账（含押金、租金）统一汇总核算，用总付款抵扣对应租期租金，精准得出欠租起始月份，完整固定欠租事实，是本案租金诉求全额获支持的关键。 2.占有使用费主张要把握 “合理止损期限”，避免诉求全部驳回 很多房东会直接主张自合同到期至实际搬离全部时段占用费，但根据《民法典》第五百九十一条减损规则，出租人负有及时收房止损义务。南宁韦懿律师创新代理思路：不盲目主张无限期占用费，主动限定合理主张区间，既保障当事人实际损失，又契合南宁本地法院裁判尺度，法院直接全额支持该部分诉请，避免诉求被大幅删减。 3.区分租金违约金与占有使用费，不可混同主张双重违约金 租赁合同仅对逾期支付租金约定滞纳金，并未针对到期拒不腾房约定占用费违约金。庭审中南宁韦懿律师明确区分两项法律关系：仅针对欠付租金主张违约金，不重复主张占有使用费违约金，厘清法律边界，避免法官认定重复追责、大幅压缩赔偿金额。

（二）违约金过高的最优诉讼主张方案 房屋租赁合同约定高额滞纳金、违约金时，房东无需死守合同标准强行主张，极易被法院全部调低。南宁韦懿律师实务处理思路：主动以同期一年期 LPR 上浮 50% 作为主张标准，该标准兼顾资金占用损失，属于南宁地区租赁纠纷普遍认可的裁判区间，相比坚持每日 50 元滞纳金，更容易获得法院完整支持，维权效率更高。

（三）房东日常租赁风险规避建议 1.全程留存书面、微信催缴记录，租金逾期第一时间催告，留存催告证据，用于证明承租方主观恶意违约； 2.租赁期满后及时清点房屋、留存屋内物品照片，切勿放任承租方长期占用，防止扩大损失无法索赔； 3.合同中明确物业、水电、公摊费用承担主体，每次缴费保留物业正式缴费单据，诉讼时可直接作为费用索赔依据； 4.遭遇租客失联、拒不付租、拒不腾房，切勿自行强行清房，避免引发人身、财产侵权纠纷，建议第一时间委托专业房产合同律师通过诉讼、保全合法维权。

（四）本案代理核心价值总结

本案承租方全程缺席、零答辩，案件胜负完全依赖代理人证据整理与法律说理能力。南宁韦懿律师凭借多年南宁房屋租赁合同纠纷办案经验，精准核算款项、预判裁判尺度、分层梳理证据、分点论证诉求，帮助当事人一次性追回租金、占用费、杂费，同时拿到腾退房屋生效判决，一次性解决全部租赁纠纷，避免当事人多次诉讼、反复维权，大幅降低时间与经济成本，为南宁本地公寓、商铺出租方处理同类租客拖欠、到期拒不腾房纠纷提供完整可复制的维权方案。