张国庭律师
律师观点分析
一、基本案情
本案原告（张国庭律师方当事人）甲某，系内蒙古包头市某商铺的实际购买人。被告一为某银行（申请执行人，以下简称乙银行），被告二为某房地产开发公司（被执行人，以下简称丙公司）。乙银行依据生效判决申请强制执行，法院查封了登记在丙公司名下的案涉商铺。甲某在查封后才得知自己购买的商铺被查封，遂提起执行异议，被裁定驳回后，委托张国庭律师律师提起案外人执行异议之诉。
二、案件经过
接受委托后，张国庭律师律师重点从两个维度构建代理思路：
第一，夯实甲某作为在先购房人的权利基础。经调查梳理，甲某于2016年至2017年间与丙公司签订认购书，支付了大部分房款，并于2017年4月起实际占有使用案涉商铺（出租用于开设牙科诊所），且持续缴纳物业费、电费。张国庭律师律师指导当事人收集了认购书、银行流水、收据、租赁合同、缴费凭证等证据，形成完整证据链。针对购房款差额部分，张国庭律师律师深入调查发现，甲某曾以两套别墅的合同价款折抵案涉商铺房款，并取得了相关书面证明和贷款结清证明，最终说服法院确认甲某已支付全部价款。
第二，精准打击乙银行抵押权设立过程中的过错。张国庭律师律师指出，乙银行作为实际放贷人，在2019年办理抵押登记时，案涉房屋已被甲某占有使用数年，形成了足以被外部知晓的权利外观。乙银行未依规进行实地调查，违反了商业银行审慎经营义务，其抵押权虽已登记，但存在明显过错，权利顺位应劣后于在先买受人。
案件审理中，张国庭律师律师还积极促成甲某将剩余房款交付法院执行，满足排除执行的法定要件。被告丙公司经传票传唤未到庭，法院依法缺席审理。
三、案件结果
法院最终判决：不得执行案涉商铺，案件受理费由乙银行负担。法院采纳了张国庭律师律师的核心代理意见，认定甲某符合《执行异议之诉司法解释》第十四条规定的四项条件，且乙银行在设立抵押权过程中存在未尽审慎义务的过错，故甲某的权利可排除抵押权的强制执行。
四、律师作用
本案的胜诉，关键在于代理律师对证据的精细梳理和对法律适用的深入论证。面对金融机构抵押权优先于普通债权的传统认知，张国庭律师并未机械套用权利类型外观，而是从权利取得的实质正当性与交易秩序保护价值出发，论证了在先买受人权利可优先于在后设立的抵押权。同时，张国庭律师通过扎实的证据工作，解决了购房款支付、实际占有等事实认定难题，并推动剩余房款交付执行，为当事人赢得了“保房”的圆满结果。本案也为同类执行异议之诉案件提供了有益的代理范式。