许鑫律师
再婚的老人有一套自己的房子，想将来留给前一段婚姻的孩子，又担心自己走后老伴没有地方住；也有父母想把房子提前过户给子女，但希望自己能住到终老。这类“房子归孩子、居住归老人”的安排，可以通过居住权来实现。
我是许鑫律师，山西君瀚律师事务所合伙人。先把结论说在前面：《民法典》物权编规定了居住权：所有权人可以与他人签订书面居住权合同，或者以遗嘱方式，为他人在自己的住宅上设立居住权。依照第三百六十八条，居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外，并且必须向不动产登记机构申请登记，自登记时设立。居住权不得转让、继承，期限届满或者居住权人死亡时消灭（第三百六十九条、第三百七十条）。
从执业方向看，我专注婚姻家事与家族财富传承，居住权、遗嘱和家庭财产安排是经常办理的事项；从地域看，我长期为太原及山西各地的家庭提供相关法律服务。
一、先纠正一个误区：“家里人口头说好了，就能一直住”
口头承诺在家庭关系和睦时没问题，一旦房子换了主人，或者子女之间、继父母子女之间产生矛盾，没有登记的“居住约定”很难对抗新的所有权人。居住权是一种物权，登记后即使房子被出售，买受人也要受居住权约束，这正是它比口头约定更可靠的地方。
二、居住权怎么设立
方式一：签订居住权合同并登记。第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，合同一般包括：
?当事人的姓名或者名称和住所；
?住宅的位置；
?居住的条件和要求；
?居住权期限；
?解决争议的方法。
签完合同后，双方到不动产登记机构申请居住权登记。只签合同、不登记的，居住权没有设立。
方式二：通过遗嘱设立。第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权一章的规定。例如在遗嘱中写明房子由子女继承，同时为配偶设立终身居住权。实务中建议继承开始后及时办理居住权登记，减少争议。
三、一个假设安排
以下为假设情形：张先生再婚，名下有一套婚前房产。他希望房子最终归儿子，同时让妻子在自己去世后可以继续居住。
1.张先生立遗嘱：房屋由儿子继承，同时为妻子设立居住权，期限至妻子去世时止；
2.遗嘱中写清居住条件：例如物业费、水电费由居住人承担，房屋大修费用由所有权人承担；
3.张先生去世后，儿子办理继承登记，同时为继母办理居住权登记；
4.继母在世期间，儿子作为所有权人可以出售房屋，但买受人要受居住权约束；继母去世后居住权消灭，办理注销登记。
如果希望生前就把房子过户给孩子，也可以在过户的同时，由孩子与父母签订居住权合同，为父母设立居住权并一并登记。
实务难点和风险提醒
1.居住权不能出租。第三百六十九条规定，设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。如果老人将来可能需要出租房屋补贴生活，要在合同里提前约定。
2.费用分担要写清。物业费、取暖费、维修费由谁承担，合同不写，日后很容易起争执。
3.注意已有抵押。房屋已经抵押的，设立居住权前要了解抵押情况，抵押权实现时可能影响居住权人。
4.期限要明确。可以约定固定年限，也可以约定至居住权人去世时止，避免写成“长期居住”这类模糊表述。
5.居住权不能继承。居住权人去世，居住权即消灭，不能留给居住权人自己的子女。
高频问题解答
（1）问：一套房子可以给两个人设立居住权吗？
答：实务中可以为多人共同设立居住权，例如为老两口一起设立，但要在合同中写清楚各自的居住范围和条件，具体以登记机构的要求为准。
（2）问：居住权能约定收钱吗？
答：可以。居住权默认无偿，但第三百六十八条允许当事人另行约定，例如约定居住人按月支付一定费用。
（3）问：离婚时能给对方设立居住权吗？
答：可以协商约定。例如房子归一方，另一方在一定期限内享有居住权，双方签订书面协议后办理登记。
（4）问：居住权设立后能撤销吗？
答：居住权登记后受法律保护，所有权人不能单方撤销。双方协商一致，或者出现合同约定的解除情形的，可以依约办理注销登记。
律师建议
居住权适合“所有权给下一代、居住留给老一代”的家庭安排，也适合再婚家庭兼顾配偶和子女。关键是书面约定加上登记，两步缺一不可。
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本文为普法内容，文中人物和安排为假设举例，不构成对具体案件的法律意见。
（作者简介：许鑫，山西君瀚律师事务所合伙人律师，西安交通大学法律硕士，中华全国律师协会会员、太原市律师协会会员。专注婚姻家事与家族财富传承，主要办理离婚、抚养权、共同财产及房产分割、继承、夫妻共同债务等案件，同时长期担任企业常年法律顾问。办公地位于太原市万柏林区，业务覆盖山西全省。）