律师观点分析

湖南省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）湘民申451号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：永州市XX公司，住所地湖南省永州市冷水滩区西区路北潇湘大道东（西南XXＣ2-Ｂ3），电话137××******。

法定代表人：周XX，该公司董事长。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：周XX，男，1965年10月2日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：屈XX，女，1970年9月20日出生，汉族，住湖南省祁阳县。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨XX，男，1954年7月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨XX，男，1944年1月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王XX，男，1969年11月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：蒋XX，女，1959年1月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。

上述七再审申请人共同委托诉讼代理人：桂XX，永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：欧XX，男，1965年6月13日出生，汉族，住湖南省宁远县。

委托诉讼代理人：雷XX，湖南XX律师。

再审申请人永州市XX公司（以下简称和壹公司）、屈XX、周XX、杨XX、杨XX、王XX、蒋XX因与被申请人欧XX商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民终3793号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

和壹公司、屈XX、周XX、杨XX、杨XX、王XX、蒋XX申请再审称：原生效判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项之规定，应当再审。事实和理由：1、原二审判决对和壹公司、王XX、蒋XX、屈XX之间合同的性质认定存在事实错误。王XX、蒋XX与和壹公司是土地转让关系，现今没有办理土地产权和房屋产权过户手续到和壹公司名下，办理不动产分权证必须经产权总持证人认可方可办理。因此，屈XX必须经蒋XX、王XX面签的房屋出售合同才可以办理不动产证过户手续。原审被告之间所签订的并非房屋买卖合同，实质是代物清偿协议。代物清偿协议并不要求代物清偿之物与存在的债权债务关系相当，无论所抵之债具体数额是多少，均不存在低于市场价格的问题。且有对屈XX的问话及杨XX、周XX的借款凭证及转账凭证予以佐证，周XX、杨XX与屈XX之间存在债权债务关系，因此二审法院所称的恶意串通问题也就不存在，二审法院认定案涉合同无效是错误的。2、原审判决将案涉房屋由屈XX名下过户至欧XX名下的做法属于法律适用错误。本案中屈XX与王XX、蒋XX之间的代物清偿并不存在恶意串通，代物清偿协议已经履行完毕，案涉房屋已由屈XX合法取得，二审判决将案涉房屋重新过户至欧XX名下违反了物权法的规定。3、二审法院对于欧XX与和壹公司之间合同的解除问题适用法律错误。合同约定，逾期付款超过30日出卖方有权解除合同，欧XX在看到和壹公司的登报公告后，在超出收房时间的情况下将房款缴纳给和壹投资管理公司，而未缴纳给和壹公司，和壹公司并未收到房款，根据合同相对性，原审原告向第三人履行的行为不能消灭其与和壹公司之间的合同关系，由此欧XX属于超期支付尾款，和壹公司有权按照合同约定解除合同。

本院经审查认为，再审申请人的理由不能成立。第一，关于屈XX与王XX、蒋XX签订的商品房买卖合同的效力问题。根据原审查明的事实，案涉房屋在出售给屈XX之前，欧XX已经与和壹公司签订了合法有效的商品房买卖合同，依照合同约定履行了付款义务，且已按和壹公司法定代表人周XX指定的账户支付了水电开户费。故和壹公司法定代表人周XX对上述事实是明知的。在此情况下，周XX仍与杨XX一起以案涉房屋土地使用权人王XX、蒋XX的名义，与屈XX再次签订房屋买卖合同，主观上存在恶意。屈XX作为买受人，其并未实际支付购房款，而是主张以其对杨XX所享有的债权来抵扣购房款，但与其签订房屋买卖合同的主体系王XX、蒋XX个人，屈XX与王XX、蒋XX之间并不存在债权债务关系，且屈XX与杨XX之间是否存在真实的债权债务关系并没有证据支持，屈XX与王XX、蒋XX签订商品房买卖合同并办理过户手续的行为不符合房地产交易市场的常理，原审判决认定该行为明显存在恶意串通的情形，损害了欧XX的合法利益，继而认定屈XX与王XX、蒋XX20**年6月6日签订的商品房买卖合同无效，并无不当。第二，关于原审判决将案涉房屋由屈XX名下过户至欧XX名下是否恰当的问题。根据查明的事实，欧XX已按照合同约定完成了支付购房款的义务，和壹公司也向欧XX交付了案涉房屋，基于欧XX与和壹公司签订的合法有效的商品房买卖合同的约定，欧XX请求和壹公司履行房屋过户的义务，应当予以支持。现案涉房屋虽已过户至屈XX名下，但是屈XX与王XX、蒋XX所签的商品房买卖合同系无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。”之规定，因合同取得的财产应当予以返还，故原审判决由和壹公司、屈XX协助将案涉房屋过户至欧XX名下，并无不妥。至于屈XX主张的因合同造成的损失，其可以另行向合同相对方主张。第三，关于再审申请人主张欧XX未能按照合同约定如期支付购房款，根据合同约定其与欧XX之间的购房合同已经实际解除的问题。从本案查明的事实来看，和壹公司并未提供证据证明其向欧XX送达了解除合同的通知，且欧XX已经按照合同约定向和壹公司付清了购房款，和壹公司也向欧XX实际交付了案涉房屋。故欧XX与和壹公司签订的商品房购房合同并未发生解除的法律效力，再审申请人的该项主张本院不予支持。

综上，和壹公司、屈XX、周XX、杨XX、杨XX、王XX、蒋XX的再审申请理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回永州市XX公司、屈XX、周XX、杨XX、杨XX、王XX、蒋XX的再审申请。

审判长　　邹德辉

审判员　　李金霞

审判员　　刘　杨

二〇二〇年四月八日