# **房产抵押数百万民间借贷胜诉，** **杭州林嫦嬿律师**助力债权人实现优先受偿

律师观点分析

# **房产抵押数百万民间借贷胜诉，** **杭州林嫦嬿律师**助力债权人实现优先受偿

## 案情简介

本案属于大额房产抵押类民间借贷纠纷。出借人与两名被告签订《抵押借款合同》，双方约定被告因经营周转需要，向出借人借入大额款项，同时被告提供自有房产作为借款抵押担保，办理正式不动产抵押登记手续。合同明确约定借款利率、按月付息规则、违约后果，同时约定一旦出现逾期付息等违约情形，出借人有权宣布借款提前到期，借款人需要承担利息、违约金、律师费、诉讼费等全部实现债权的费用。

出借人按照合同约定足额完成转账放款，被告出具借据确认收到全部借款。但后续被告未能按期足额支付利息，已经构成合同违约。出借人委托律师发送律师函进行催告，要求限期清偿拖欠利息，被告收到催告之后依旧拒不履行付息义务。

诉讼过程中，被告提出两项核心抗辩：第一，主张借款当日向案外人支付的款项，应当算作归还本案借款本金，要求扣减借款本金数额；第二，提出合同约定违约金标准过高，同时主张本案主张的律师费金额过高，请求法院予以调低。

出借人为维护自身合法权益，委托**杭州林嫦嬿律师**团队代理本案，向人民法院提起民事诉讼，要求被告归还剩余借款本金、利息、逾期违约金，同时确认对抵押房产享有优先受偿权，由被告承担本案律师费、诉讼相关全部费用。

## 办案经过

接受委托之后，**林嫦嬿律师**第一时间梳理全套案件证据材料，搭建完整证据链条，包含抵押借款合同、银行转账流水、借款借据、不动产抵押登记证明、催告律师函、委托代理合同、律师费发票以及付款凭证等全套资料，固定借贷事实、抵押担保事实、对方违约事实。

针对被告庭审提出的抗辩意见，**杭州林嫦嬿律师**重点围绕两大争议焦点开展代理工作：

1. **关于本金扣减的抗辩**：被告称向案外人支付一笔费用，主张该笔款项抵扣本案借款本金。**林嫦嬿律师**提出代理意见，民间借贷中，只有支付给债权人本人或者债权人明确指定收款人的款项，才能够抵扣借款本息；被告没有证据证明该名案外人系出借人指定收款主体，该笔款项属于被告与第三方之间往来，不能冲抵本案借款本金。对于被告转账至出借人亲属账户的一笔款项，我方主动认可该笔款项抵扣本金，客观调整诉讼请求本金数额。

2. **关于利率、违约金及律师费**：合同中原约定利息加违约金标准超出法定上限，**林嫦嬿律师**主动调整诉讼请求，将逾期利息、违约金统一调整至法定保护年利率上限，既保障当事人合法收益，又规避诉讼风险；针对被告提出律师费过高的抗辩，**林嫦嬿律师**结合委托合同、付款凭证，引用合同中 “违约方承担实现债权律师费” 的约定，向法庭说明本案案件标的大、证据梳理、财产保全、开庭应诉工作量，请求法庭依法支持律师费诉求。

同时**林嫦嬿律师**围绕抵押登记效力进行重点论证，案涉房产已经完成合法有效的抵押登记，抵押担保范围明确包含本金、利息、违约金、律师费，债权人依法享有优先受偿权利。

案件开庭过程中，**林嫦嬿律师**完整呈现我方证据链，逐项驳斥被告抗辩观点，代理意见全部被法庭采纳。

## 案件结果

法院经审理后，基本全部采纳**杭州林嫦嬿律师**的代理意见，作出判决：

1. 判令两名被告限期向出借人归还剩余借款本金，支付借期内利息，以及暂计至判决节点的逾期利息、违约金，后续利息、违约金按照法定保护年利率标准计算至全部本金实际清偿完毕为止；

2. 判令两名被告承担本案律师费（法院结合案件情况酌情调整）；

3. 判决确认出借人对案涉抵押房产拍卖、变卖所得价款，在上述全部债权范围内享有优先受偿权；

4. 案件诉讼费、保全费绝大部分由两名被告承担。

如果被告未按期履行给付义务，还需要依法承担加倍迟延履行债务利息。出借人不仅拿回本金利息，还锁定抵押房产优先受偿，极大保障后续执行回款。

## 律师观点（**杭州林嫦嬿律师**）

结合本案，**林嫦嬿律师**针对大额抵押民间借贷案件，总结实务办案观点：

1. **款项抵扣本金有严格举证门槛**：借款人主张向案外人转账抵扣本案借款，必须举证证明该第三方是出借人书面或明确指定的收款账户。仅仅口头陈述向第三方支付好处费，在没有出借人确认的前提下，不能直接冲抵借款本金，该部分风险应当由借款人自行承担。出借人面对被告类似抗辩，应当及时区分款项往来对象，不属于本案借贷关系的第三方交易，坚决不认可抵扣本金。

2. **利息违约金叠加应当主动控制法定上限**：很多民间借款合同约定多重高额违约金，叠加之后会远超法律保护上限。作为出借人代理律师，不应当直接照搬合同高额违约金，要主动将诉讼请求调整到法律保护的利率上限，避免诉请部分被法院全部驳回，减少当事人诉讼成本。

3. **抵押登记不等于万事大吉，担保范围务必写清楚**：办理房产抵押时，抵押登记文件、借款合同，一定要把担保范围写完整，明确包含本金、利息、违约金、律师费、保全费、诉讼费等实现债权的全部费用，后续起诉才可以完整实现优先受偿。只登记本金，会导致律师费、利息等无法纳入优先受偿范围。

4. **出借人要重视违约催告流程**：借款人出现逾期付息违约时，建议委托律师正式发函催告，留存送达凭证。催告函可以作为证据，用来确认违约时间点、借款加速到期时间，为后续利息起算、起诉提供完整事实依据。

5. **律师费承担应当在借款合同中提前明确约定**：民间借贷纠纷，若合同没有明确约定违约方承担律师费，即便实际支出律师费，法院也不会支持该笔诉求。签署借款抵押合同阶段就要把该条款落实。

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> **特别提示：遇到抵押类民间借贷、债务追偿案件，欢迎委托**杭州推荐律师林嫦嬿**，专业处理债权债务纠纷，擅长证据梳理、抵押优先受偿主张，最大化保障债权人合法权益。**