房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。

根据《合同法》的规定，一份合同，一般应当包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。实际中，合同的成立并非需要上述全部条款，其中合同的必要条款包括当事人的身份、标的和数量。

笔者根据经手的案件，整理出以下房产买卖中应注意的事项，供参考。

一、一手房买卖中存在的问题

（一）更名房转卖问题

    更名房（或者叫一手更名房），指一手房主拿到开发商供应的新房，只和开发商签订了合同，甚至合同都未签，或者签了合同但未备案网签（也有网签办理但实际不过户的），通过中介、房产经纪人、其他关系人挂号出售，最后房主、购房者和开发商三方协议，直接按新房交易形式从开发商处将房屋过户给二手买家的一种交易方式。

此种买卖存在四个法律风险：

1、按照法律规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，一旦出现纠纷，隐藏在背后的真实买卖合同关系可能会被认定为无效；

2、真实的二道交易往往不签合同，对于双方都没有保障，产生分歧不可协调时，想通过法律途径解决比较困难；

3、该种交易方式实则是一种偷逃税费的行为，一旦发现，即需补缴或面临罚款，甚至会影响个人征信；

4、自商品房实行购房实名制后，已办理网签的就不得擅自变更或解除，若一手买方已经办理网签，则交易有较大可能无法达成。

（二）购买精装修房问题

目前很流行的精装修房交易中也存在很多陷阱，典型的如：

1、买方购买的精装修房可能不是其想象的那样，所谓“精”没有一个具体的标准，结果就是装修严重不符价格；

2、玩文字游戏，装修合同中对于具体的装修材料、款式价格不做明确约定，或者用“类似”、“同档次”等模糊字眼；

3、套马甲问题，开发商可能注册一所从事装修工程的皮包公司，在房屋买卖合同外另行与买方签订一份精装修合同，交房以后一旦所谓的精装修房出现问题，房产商就会把问题推给皮包公司，甚至注销该皮包公司；

4、广告、样板房骗局：广告中对装修的效果图进行美化，看房过程中突出介绍样板房的装修，殊不知如果在合同内没有明确约定的话，以上两样都不能作为装修的标准。

针对精装修房屋的购买，本律师提出以下建议，供购房者参考：

1、如开发商坚持装修合同另外签订，购房者可要求在装修合同中加上要求开发商承担连带责任的条款；

2、注意合同细节，精装修房屋纠纷最常见的就是合同中约定不明确，导致后期在收房时双方认识不一致，如案例1中合同中仅约定使用“绿色环保材料”，还有很多合同约定的诸如“知名品牌”、“装修精美”、“进口”，“高级”、“先进”等等模糊字眼。（1）明确装修的设计、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌、价格标准及相应的档次、规格、颜色等；（2）明确安全环保标准；（3）明确精装房质量验收标准。验收标准、验收主体以及验收程序等，应在合同中约定；（4）明确约定精装房保修期限、装饰维修响应时间等等。

3、关于样板房能否作为房屋装修质量的交付标准。需结合开发商的楼书、宣传资料、销售人员的介绍及样板房装修标准等资料来确认是否对合同签订造成重大影响，如对合同订立及价格造成重大影响的，即使开发商作出除外约定也不能免除责任。因此，购房者需保留好相关证据资料，最好是要求将样板房装修标准写入购房合同来确保自己的权益。

二、二手房买卖中存在的问题

（一）正确认识房产中介

所谓中介，在法律上实为居间，是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种合同关系，支付报酬的既可以是卖方、也可以是买方。居间方的主要义务是向委托人如实报告有关订立合同的事项，当然现实中很多中介还会提供代办贷款、协助办理过户手续等增值服务，甚至收取保证金等打法律擦边球的内容。中介作为居间方收取报酬的条件是，居间人促成合同成立后，委托人即应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。通俗的说，只要双方的买卖合同签下来了，至于最后是否真正达成交易，中介方就已经能够收取报酬了。

通过中介购买二手房，主要是合同不规范引发的各种风险。中介提供的合同多为格式合同，且根据笔者的经验，市面上百分之八十以上的中介提供的合同都只有一页纸，简单的条款中还包括大量的中介费负担条款，根本无法覆盖基本的交易问题，最常见的比如仅约定交房日期而没有约定过户日期、付款日期的约定与付款方式约定存在逻辑冲突、违约责任不明确等等。且合同中对居间方的义务也规定的不详细，若后期交易失败会牵连出买卖合同以外的矛盾。

对此，笔者律师提出以下建议，供购房者参考，以减少风险：

1、尽量不用中介方提供的格式合同，根据自己的交易需求，签订全面、合适的房屋买卖合同；

2、居间方的义务，法律规定的很简单，但可通过自行约定，增加中介一方的合同义务内容，保证其服务质量；

3、关于中介费的承担，尽量约定若交易未完成时由违约方支付；

4、作为买方，尽量就交易过程需要注意的事项，如房屋是否抵押、学区情况等，主动询问，并保留相关证据；

5、不要轻信中介方提出的所谓可以减少税费等“有利于”买方的交易方式

（二）拆迁安置房交易问题

因为拆迁房的特殊属性，第一是具有福利性，第一手必须由被安置人本人办理，再按照二手房交易过户至买方；第二是很多房子通常是几年内才能办理不动产权证。而期间卖方个人的经纪状况、房地产市场的变动都是无法控制的。这两个特点导致购买这类房屋的风险高于其他房屋。一般存在卖方失踪、不肯过户、一房多卖、一房多抵等问题。

而这些风险由于是拆迁安置房先天自带的特征导致的，因此除非不买，否则不能完全避免，只能尽量减少，可通过（1）留一笔较大的尾款来制约房东，不是5%、10%，而是30%、40%的尾款， 来制约房东履行合同（2）第二个，设置一个可行的，可操作的违约责任条款，方便产生问题之后的追责（3）及时关注小区的交付情况，无论是否能够办理不动产权证，只要交房了，及时办理入住。

（三）非房东卖房或者公证委托卖房

非房东卖房或者公证委托卖房的问题，在嘉兴市出台限售政策后（其他存在限售政策的城市也一样），二手房交易市场出现了大量的非房东卖房或者公证委托卖房现象，政策的出台反倒是加剧了二手房交易市场的混乱，给交易安全带来了更多的风险。

关于此类二手房交易，风险主要在以下几个方面：

1、公证委托可以随时办理，也可以随时撤销，一旦撤销，过户如何完成？必然上演加价的戏码；

2、通过该手段实际上将中间的交易隐去，涉及偷逃税款；

3、一旦交易发生问题，买方该向谁进行维权？

4、整个交易过程的法律定性如何确定？委托人是否介入？是否为连续交易？都存在法律上的争议。一旦引起纠纷，都需要通过诉讼去一层层的剥去外衣，寻找真相（也叫剥洋葱），难度较大。

二手房交易过程中，除了上述三个大类问题外，还包括学区房的问题、户口迁移问题等，基本上只有想不到没有碰不到的。

结语：

首先由于房产价格的不断上涨，无论是刚需首套、还是改善型，甚至是投资型，每个人都可能要与买房、卖房打交道。人这一辈子，注定是要与买方有联系的，躲都躲不掉。

最有效的风险规避方法，其实也是最简单的，即“弄清需求，切莫急躁”。绝大多数纠纷均是下手太快，合同签的太快导致的，后悔却为时已晚。