关于租赁合同的几个问题

     前段时间有个“蛋壳”公寓的事情炒的沸沸扬扬，画面看着很是生气，一个小姑娘被无情的被要求腾退，网上关于蛋壳的记录也是非常的详细全面，幕后资本和金融的推手让这个寒冷的冬天又一次冻结了年轻人的梦。

       关于蛋壳公寓从2015年成立到今日，一直都是负债问题，一直在追逐资本不断的融资，那么如此亏空最后由谁来买单呢？是业主还是租户？就到今天新媒体和各种信息平台的参与，原始的交易方式和形态感觉已经落后了，但是很明显这种金融游戏不是正常人能参与的，原始的交易最让人放心，只不过像蛋壳这样的互联网融资工具因为负债和濒临破产的负面消息给我们一种错觉，那么民法中规定的正常租赁合同中常见的问题有那些呢？
      1、房屋租赁合同的效力问题。    

    租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

违法建筑的判断标准是：没有建设工程规划许可证、没有相关部门批准的临时建筑。

      合同无效的时候不能要求承租人支付租金，但是参照合同约定的租金可要求其承担相关的使用费。

     2、不定期租赁。

  没有书面约定租赁期限合同，双方都有随时解除租赁合同的权力。但是房屋租赁的最长期限为20年，超过20年的部分为不定期租赁合同；如果合法转租的情况下转租的承租期限超过了 承租人的期限，也是不定期租赁合同；租赁期满后双方继续按照原合同走的，也是不定期合同。

     3转租问题

    承租人和出租人的租赁合同无效、届满或者解除了，出租人有权要求次承租人返还租赁物；如果有腾房义务的人没有腾房，出租人可以要对方承担占有使用费。

      在三角租赁的关系中法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，如果租赁物毁损出租人可以要求承租人承担违约责任，出租人可以要求次承租人承担侵权责任。

     4、关于买卖不破租赁的问题：即使所有权人转让了所有权，但是租赁关系不受影响，除非在租赁关系产生以前，租赁物被查封或者被登记抵押。

        5、承租人的优先购买权，在同等条件下承租人有优先购买权，但转让对方是其近亲属善意且过户等条件为例外。

       6、共同居住的人和共同经营的人在承租人死亡、宣告失踪和死亡的时候可以继续承租。