支付少量定金后，卖家涨价毁约，我只能要求双倍返还定金吗?

近年来，二手房交易市场持续火爆，本市的二手房价格也节节攀升，这就催生了不少卖家的不诚信行为。本所律师就接到过许多购房者的求助，描述的情况大体类似：前一天刚付了定金，卖家第二天就通知要涨价，不同意涨价就不卖了。如果此时买家坚持要求继续履行合同，那要么突然冒出一个“房屋共有人”表示自己压根不知道卖房子的事，现在坚决不同意；要么发现卖家已经把房子高价卖给了别人并办理了过户。总之对于买家来说房子是肯定拿不到了，碰到还有点“良心”的卖家也许还愿意双倍返还定金，要是遇到“流氓”卖家，要求返还定金本身可能都要推三阻四，更不要提赔偿其他损失了。

在此情况下，来求助我们的购房者往往会问：“卖家给了双倍定金这事就算结束了吗，房子涨价的部分我还能主张吗？”面对这个问题，我们都会反问购房者一个问题：“你交的定金是约定在哪的？”

“定金担保协议”or“房屋买卖合同”？

为什么这个问题这么重要，因为协议不同，履行内容不同，所产生的违约责任也不同。

如果买家交的定金是约定在一份“定金担保协议”里，

那么通常情况下这份协议的法律性质就只是一份“预约合同”，通俗的说就是双方约定将来某时某刻签订正式合同，此时该份协议锁定的是一个交易机会而非具体的交易标的。买家所交定金为“立约定金”，担保的是之后签订正式合同这一“签约行为”，如果到时卖家不愿签订正式合同，买家可以请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条

当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

预约合同违约责任一般都有合同约定或法律规定为依据，前述“定金罚则”（双倍返还定金）即是其中典型的一种。但在许多情况下，双倍返还定金依然无法弥补买家因无法签订本约合同而遭受的信赖利益损失，如与对方洽谈、磋商的费用，积极着手于本约合同的订立与履行的准备而支出的费用以及相信本约合同可以签订与履行而未与其他合作者订约而丧失的交易机会等，在二手房交易中通常表现为为筹集首付款所支付的利息，以及为筹集首付款而出售旧物业，在房价上涨的情况下导致损失了部分房款等。但由于“信赖利益”必须是理性的、合理的信赖，故法院对此的证明要求一般都比较严格，需综合考察其合理性、既成性及与违约行为的因果关系等，通常不易获得支持。

例：（2018）沪01民终2658号

“查现有证据，被上诉人就自己住房与案外人所签订合同时间尚早于本案系争《委托购房意向书》的签订时间，因此被上诉人主张的自己住房出售差价难以认定为信赖利益损失，其主张本院不能支持”

而买家最关心的“涨价利益”属于履行本约合同后才有的可得利益损失，在双方仅签订了“定金担保协议”（预约合同）的情况下，买家丧失的只是签订正式合同的机会，而非取得房屋的机会，故房屋涨价部分并不在买家的合理预期内，不能将其纳入买家可主张的损害赔偿范围。简言之，房屋买卖合同还没签，哪里来的“涨价利益”！

例：（2016）苏0506民初8411号

“由此可见，签订该份协议是为签订正式的存量房买卖合同作准备，被告在协议上签名确认同意原告提出的条件，应当视为双方达成在一定期限内依预约订立本约的合意，协议符合预约合同的特征，而非房屋买卖合同。预约合同具有独立性，因原、被告双方仅处于预约阶段，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，故原告主张的损害赔偿应以信赖利益为限，不应包括可得利益损失”

结论：如果买家交的定金是约定在一份“定金担保协议”（预约合同）里，通常情况下若卖家涨价毁约，买家购房成本的增加或为签订正式合同支出的费用是不可能通过诉讼维权而获得全部赔偿的。能保障你的，只有定金罚则。

如果买家交的定金是约定在一份“房屋买卖合同”里，

例：最新版《常州市存量房买卖合同（示范文本）》

第三条  付款及税费

    （一）价款与支付：

1.定金。乙方应于        年    月    日向甲方支付定金人民币          元（小写），                 元整（大写），                                         。

该定金抵作房屋价款。

此时定金的性质为“履约定金”，所担保的是房屋的交付及房屋对应权利的转让。在债权层面，房屋已经属于买家，在房屋过户前房子的涨价部分也属于买家可以预期的可得利益，故若卖家此时涨价毁约，买家不仅可以获得一切因卖家违约发生的实际损失（维权费用需合同有明确约定），也可以获得合同履行后可能获得的利益（涨价利益）。当然法院也会根据买家是否存在过错（如对房屋共有人未尽到审核义务）、是否采取适当措施防止损失扩大等对损失赔偿的数额进行调整。

例：最新版《常州市存量房买卖合同（示范文本）》

（六）维权费用

甲、乙任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的公证费、律师费、诉讼费、仲裁费、保全费、差旅费等为维护自身权利而产生的一切合理费用。

例：（2019）苏0412民初8054号

“第三，关于房屋差价损失部分，一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌情形属于合同履行后可以获得的利益，因此房屋差价损失属于可得利益损失。因冯甜甜无正当理由单方面向买方提出涨价到420万元的要求致使合同无法继续履行，故冯甜甜对于违约的后果应为明知，庭审中经本院释明，冯甜甜拒绝提交其与第三方签订的实际履行的案涉房屋买卖合同，因此可推定其向第三方出售房屋的价格应当不低于420万元，本院据此认定因冯甜甜违约而造成的房屋的市场成交价与协议成交价之差价损失为410000元。在双方协商不成时，蒋雯斐应当采取另行购买房屋等适当措施防止其损失扩大，但蒋雯斐未及时采取适当措施，至2018年10月才通过发函方式提出解除合同，因房价持续上涨而导致的房屋差价扩大部分，不属于因被告违约而给原告造成的损失，不应由冯甜甜承担。”

“判决如下：二、被告冯甜甜应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告蒋雯斐房屋定金90000元；三、被告冯甜甜应赔偿原告蒋雯斐已支出的中介费损失30000元、订制家具等费用损失74483元、实际支出的律师代理费损失5000元、房屋差价损失410000元，以上合计519483元，该款由被告冯甜甜于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告蒋雯斐。”

律师观点：

1、在当下二手房价格不断攀升的大背景下，签订“定金担保协议”（预约合同）往往成为给予卖家重新选择交易对象的机会。作为买家，跨过定金协议直接签订房屋买卖合同，将定金作为首期房款写进合同不失为一种约束卖家、保护自身利益的有效方法；

2、作为买家，如不得不签订定金协议，可以要求在协议中详细载明房屋坐落、房屋价款、房款支付方式等内容，使得该定金协议具备房屋买卖合同的主要条款，今后如遇卖家涨价毁约，有助于认定双方已构成房屋买卖合同关系；

3、作为卖家，一旦签订了买卖合同，无论是草签还是网签，请不要再说什么“我的房子又涨了，真不想卖了”这样的话了，因为你已经卖了，已经不是“你的房子”了。如果买家严格履行合同，那么卖家故意毁约所可能争取到的”涨价利益“，都将转化成“损害赔偿”或者“违约金”落入买家的口袋。