律师观点分析

丈夫擅自出售夫妻共有的拆迁安置房屋，代理原告诉讼要回该房屋。

当事人信息：

原告(反诉被告)：杨某某。

委托诉讼代理人：鲁双杰，河南大豫律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张某某，河南大豫律师事务所律师。

原告(反诉被告)：张某某。

被告（反诉原告）：牛某某。

原告诉求：

原告（反诉被告）杨某某、张某某向本院提出诉讼请求：1.牛某某将位于郑州市××世纪城××楼××室（建筑面积129.27平方米）房屋返还给杨某某、张某某；2.本案诉讼费用由牛某某承担。

法院认定事实：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

张某某系郑州市中原区三官庙街道三官庙村村民，杨某某、张某某系夫妻关系，二人于2008年4月28日登记结婚。

2012年11月4日，张某某与郑州市中原区三官庙街道三官庙村民委员会、某某公司签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》一份，张某某取得建筑面积为471.97平方米的安置房补偿。

2016年1月18日，牛某某与张某某签订《房屋买卖协议》一份，约定张某某将其拆迁补偿安置的位于郑州市中原区××大街××世纪城××楼××室（建筑面积129.27平方米）房屋一套以58万元的价格出售给牛某某，首付10万元，2016年5月1日前再付20万元，剩余20万元三年内付清，张某某负责给牛某某办理过户手续，费用牛某某承担，如单方违约，包赔对方双倍的房屋买卖价款（58万元），装修费用除外等。2016年1月18日至2018年4月24日，牛某某先后9次向张某某支付房款共计50万元。张某某将房屋交付给牛某某后，牛某某对房屋进行了装修并入住。

2018年6月6日，杨某某以牛某某为被告、以张某某为第三人起诉至郑州市中原区人民法院，要求确认张某某与牛某某之间的房屋买卖协议无效，同时要求牛某某向杨某某返还房屋。郑州市中原区人民法院于2018年12月2日作出（2018）豫0102民初XXXX号民事判决书，判决：一、牛某某与张某某转让安置房屋的协议无效；二、驳回杨某某其他诉讼请求。该判决书于2018年12月23日生效。

诉讼中，杨某某提交2016年1月18日张成森出具的证明一份，主要内容是证明某某房屋是张某某继承祖业所得，是张某某个人财产。提供牛某某在（2018）豫0102民初XXXX号案件中提交的书面意见一份，主要内容说明张某某卖给牛某某房屋是自愿行为，是为了还赌债急用钱，牛某某帮张某某解决经济困难后，已入住房屋三年，张某某又伙同其妻杨某某想要回房屋，是不道德的行为。杨某某另提供郑州市房产信息中心公布的2016年1-1月、1-2月郑州市房地产数据分析各一份、张某某与案外人孙某某签订的产权转让书一份、（2018）豫0102民初XXXX号案件庭前会议笔录一份和开庭笔录一份、杨某某和牛某某与案外人黄某某录音资料一份、2018年4月11日郑州市公安局建设路分局治安管理服务大队出具的证明一份、2019年6月郑州某某房地产营销策划有限公司及以郑州市某某房地产营销策划有限公司名义（未加盖公司印章）各出具的证明一份，以上证据材料杨某某用以证明:1.2016年1月份住宅二手房累计成交均价为8407元/平方米，2016年2月份住宅二手房累计成交均价为8427元/平方米，牛某某在此时间段向张某某购买房屋的价格仅为4486.73元/平方米，明显低于市场价格；2.牛某某在明知有债主限制张某某人身自由的情形下，以不合理低价购买房屋，属于乘人之危，其本身具有严重过错，牛某某要求赔偿损失的反诉请求不成立；3.牛某某在2016年1月份已经入住涉案房屋，应当向杨某某、张某某支付占用房屋的租金130500元（暂计算至2019年7月），牛某某要求杨某某、张某某支付房屋装修损失及房屋差价没有事实和法律依据。牛某某对杨某某提交的郑州市房地产数据分析、录音资料、公安机关出具的证明的真实性不予认可，认为张某某所售房屋为拆迁安置房，地理位置、小区设施、绿化情况等与商品房不具有可比性，价格也不能与商品房价格相比，杨某某所称张某某出售房屋时被他人限制了人身自由，对此牛某某不知情，不存在杨某某所说的强迫，且张某某与他人所签的合同与本案无关，牛某某居住涉案房屋是购买的，不是租的，不应当计算租金。

关于张某某出卖房屋是否被逼迫，张某某在（2018）豫0102民初XXXX号案件庭前会议笔录中陈述“我找被告卖房子的，被告没有逼迫我”、“没有说是欠赌债，后来才告诉被告的”等，据此，杨某某称牛某某逼迫张某某出卖房屋，证据不确凿。

庭审中，牛某某向法庭提交其与张某某及张某某的哥哥张某某签订房屋买卖协议现场录像视频一份、支付房款的收条九张、郑州市2019年7月份二手房房价走势图一份、2019年7月8日郑州某某装饰材料有限公司出具的证明一份、房屋室内装修照片一组、郑州某某物业管理有限公司出具的装修垃圾清运费、服务费、可视电话对讲机、有线电视初装费收据两份，以上述证据材料证明：1.张某某出卖房屋是自愿行为，不存在乘人之危；2.涉案房屋交付后，牛某某已支付房款50万元，且对房屋进行了装修，支出装修费用13万元，支付装修垃圾清运费、有线电视初装费等费用2165元；3.郑州市目前二手房交易参考价为每平方米13800元，杨某某、张某某应向牛某某赔偿装修费和房屋差价损失。杨某某认为家庭装修每平方米1000元的标准过高，牛某某提供的照片不能证明涉案房屋的装修情况，房价走势图不具有证明力，牛某某在购买涉案房屋过程中有过错，其过错行为导致的损失，不应由他人承担赔偿责任。

诉讼过程中，牛某某申请对涉案房屋的装修价值和房屋的市场价值进行鉴定评估，因拆迁安置房屋没有市场指导价，牛某某也不能提供装修合同及装修材料相关票据，评估机构答复评估鉴定成本较高，也可能会损害装修设施，牛某某不再要求对房屋进行鉴定评估。

法院说理、裁判：

本院认为，2016年1月18日，牛某某与张某某签订的《房屋买卖协议》已被（2018）豫0102民初XXXX号案件生效判决确认无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。案涉房屋系杨某某与张某某的夫妻共同财产，牛某某与张某某签订的房屋买卖协议被确认无效后，杨某某作为财产权利人，张某某作为财产权利人和合同相对人均可对该房产行使相应权利，牛某某应向杨某某、张某某返还涉案房屋，故杨某某、张某某要求牛某某返还位于郑州市××世纪城××楼××室房屋的诉请，本院予以支持。张某某收取牛某某的购房款50万元也应向牛某某返还，故牛某某要求杨某某、张某某返还已支付的购房款50万元的反诉请求，本院予以支持。

因涉案房屋为拆迁安置房，政府针对拆迁安置房屋交易没有出台相关法规政策和交易指导价等，拆迁安置房屋不能完全按照商品房价格进行交易。张某某与牛某某签订房屋买卖协议时，双方均明知涉案房屋的性质尚未符合销售条件，且牛某某在张某某承诺及时交付涉案房屋的情况下，仍约定三年内付清房款，并在签订房屋买卖协议当时对签订过程录音录像，应推定牛某某对张某某出卖房屋清偿赌债的用意明知，双方对造成房屋买卖协议无效均有过错，双方均不能在合同无效的情况下获取利益，故牛某某以房屋价格上涨、购买房屋目的确为自住、再购买房屋需要支付更高费用为由，要求杨某某、张某某支付房屋差价损失的反诉请求，本院不予支持。对于牛某某主张的房屋装修损失，牛某某提供的证据材料不能证明装修涉案房屋使用的具体材料和花费的具体费用等，双方对装修价值意见不一，通过鉴定评估成本又过高，但牛某某对房屋的装修的确增加了房屋的价值，杨某某、张某某主张的受逼迫证据也不力，又鉴于涉案房屋牛某某已入住三年余，房屋装修已有折损，故本院酌定，杨某某、张某某应向牛某某支付房屋装修及与装修相关损失10万元。当事人双方的其他损失，因均有过错，各自承担。

杨某某、张某某在夫妻婚姻关系存续期间取得涉案房屋，张某某未经杨某某同意擅自处分共有房屋，损害了杨某某的合法权益，杨某某作为涉案房屋权利人与张某某共同提起诉讼，而不是作为房屋买卖合同当事人提起诉讼，其诉讼所依据的事实也与确认房屋买卖协议无效所依据的事实不同，不属重复起诉。牛某某称杨某某是重复起诉的辩解，本院不予采纳。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）牛某某于本判决生效后三个月内向原告（反诉被告）杨某某、张某某返还位于郑州市的某某房屋（建筑面积129.27平方米）一套；牛某某在交付房屋时不得损害房屋的装修设施；

二、原告（反诉被告）杨某某、张某某于本判决生效后三个月内向被告（反诉原告）牛某某返还购房款50万元，并支付房屋装修补偿款10万元，共计60万元；

三、驳回被告（反诉原告）牛某某其他部分反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费4800元，原告（反诉被告）杨某某、张某某负担2400元，被告（反诉原告）牛某某负担2400元；反诉受理费6400元，由原告（反诉被告）杨某某、张某某负担4900元，被告（反诉原告）牛某某负担1500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判员      单某某

二〇一九年八月二十六日

书记员      赵某某