律师观点分析

山东省青岛市中级法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁02民终6908号

上诉人（原审被告）：武XX，女，1988年12月26日出生，汉族，住山东省肥城市。

委托诉讼代理人：崔XX，山东XX律师。

委托诉讼代理人：宋XX，山东XX实习律师。

被上诉人（原审原告）：王X，男，1987年11月28日出生，汉族，住山东省莒南县。

委托诉讼代理人：文X，山东XX律师。

委托诉讼代理人：李XX，山东XX律师。

上诉人武XX与被上诉人王X因所有权确认纠纷一案，不服山东省青岛市XX区人民法院（2019）鲁0214民初7384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人武XX的委托诉讼代理人崔XX、宋XX，被上诉人王X的委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

武XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：武XX与王X系恋爱关系，双方于恋爱期间购置青岛市XX区商品房一套，登记于武XX名下。双方恋爱关系结束，协议处理上述房产，于2014年11月24日、2014年11月26日、2015年12月6日签订协议书。三份协议除生效条款外内容基本相同。因上述两份协议书内容基本一致、签署日期接近，且王X于2015年12月与武XX商讨处理共有房产事宜，武XX当然有理由认为与王X在2014年11月签署的协议书未生效。一审法院以其一份存在效力瑕疵的协议书为主要证据，认定共有房产为王X所有，认定不当。

王X辩称，双方虽然于2014年11月24日、11月26日、2015年12月6日，签订三份协议，该三份协议基本内容一致，均明确确认王X需要将房屋过户给王X，且武XX不得采取任何损害王X实现权利的行为，否则将承担相应的违约责任，该三份协议也足以证明涉案房屋为王X所有。涉案房屋的首付款是王X支付，自购买之日起至今，每月房屋贷款、物业费等均由武XX偿还、支付，结合双方签署的协议，足以证明王X既是房屋的实际出资人，涉案房屋产权也应由王X所有。武XX在王X不知情的情况下，于2019年3月24日与案外人郭X签订房产买卖合同，将涉案房屋卖给郭X，并收取20000元定金，后因王X及时发现诉至法院，阻止了武XX恶意出售房屋损害王X的行为。涉案房屋虽然没有结清银行贷款，但王X的银行账户中有50万元的存款，有足够能力一次性偿还涉案房屋的贷款，办理撤押不会损害第三人银行的利益。

王X向一审法院诉讼请求：1、请求法院依法确认位于青岛市XX区房XX归王X所有（房屋价值约800000元）；2、请求依法判令武XX协助办理前述房屋过户手续，协助将前述房屋过户至王X名下。3、判令武XX向王X支付违约金200000元。4、本案诉讼费由王X承担。

一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明其主张，王X向法庭提交如下证据：证据1、双方于2014年11月26日签订的协议书1份；双方的短信、微信聊天记录截图打印件6页。证明：1、涉案房屋由王X出资购买，王X为达到与武XX缔结婚姻的目的，将该房屋登记在了武XX名下，2014年11月份双方因故分手后，于2014年11月26日签署协议书，明确约定位于青岛市XX区房XX归王X所有，在房屋具备过户条件时武XX应配合办理过户手续。2、协议中还约定，武XX不得从事任何有损甲方实现权利的事情，双方任何一方违约，需向守约方支付违约金20万元。3、协议签署之后，王X多次催促武XX依照合同约定办理房屋过户手续，但是武XX以各种理由拒绝配合王X办理房屋过户手续，武XX的行为构成违约，理应向王X支付违约金。武XX对协议书的真实性认可，但是关联性不认可，双方共签过三份协议，分别签订于2014年11月24日、2014年11月26日、2015年12月6日，王X选择性承认、选择性出示，武XX不予认可。另外，在协议书中第一条第三款，本协议签订后一年内甲方应将房屋贷款一次性还清，之间时隔六年，甲方依然没有将房屋贷款还清。双方短信、微信聊天很多，王X选择性出示了部分对其有利的条款，但是该条款武XX一直没有同意房子给王X，所有的微信聊天记录中都没有武XX的该表示，真实的过程是王X给了武XX以及武XX的家属发了很多不该发的信息，因武XX已经重新组成家庭，现在已经当了妈妈，在2018年7月7日早上10点47分武XX发出的微信内容是：到时候可以提前找好买家，我就配合着弄完，咱俩之间没有谁欠谁，都不容易，你放心好了。综上，双方之间的短信、微信中武XX没有认可将房子无偿过户给王X的意思表示。王X出示的微信聊天记录恰恰说明双方除了2016年共同对外出售房屋外，随后各自也在对外寻找卖家。

证据2、王X向涉案房屋开发商支付涉案房屋首付款的相关凭证（含pos机票4张、预收购房款收据1张、青岛市房地产业预收款专用收据1张、银行流水明细5张）。证明涉案房屋的首付款共计201588.83元，全部是由王X出资，结合证据1来看，涉案房屋应归属王X所有。武XX对该证据的真实性和关联性均不认可，但是确认该涉案房屋的首付款和每月应还房贷都是王X支付。但是王X最近两年出现了多次逾期，没有及时将房贷款支付到武XX的卡上，王X当月逾期向武XX支付银行贷款时均是先从武XX卡内扣除房贷款项，然后几日后王X都将当月房贷补给武XX。王X称，该涉案房屋的银行贷款2460元，通过王X提交的证据来看，王X每次向武XX账户转账的金额均高于2460元（一般为3000元左右），银行的扣款时间为每月9日，涉案房屋的所有贷款均为王X将款项汇给武XX之后，银行才进行扣划，并非武XX所述其先行垫付，王X后来补齐。即使出现过房贷逾期的情况，也是因为武XX私自将王X支付的用于归还涉案房屋贷款的钱取出挪作他用。

证据3、王X通过支付宝向武XX转账的支付宝电子回单55张；王X家庭户口簿索引页1张、单页4张；XX移动缴费发票1张、XX联通缴费发票1张。证明：1、涉案房屋的银行按揭贷款均由王X承担，王X每月将银行贷款转账至武XX账户后，由银行从武XX账户内扣划。2、王X与文XX系母子关系，王X向武XX转账时使用的支付宝账户系使用文XX的身份信息注册并实名认证的，该支付宝账户绑定的系王X的手机号，该支付宝账户由王X实际使用。3、结合证据1、2来看，涉案房屋应归属王X所有。武XX对该证据的意见同证据2的质证意见。

证据4、王X向武XX转账支付55000元的相关凭证（含XX银行户口历史交易明细9页、支付宝信用卡还款电子回单1份、支付宝转账电子回单1份、青岛XX交易流水1份）。证明王X已经按照证据1中，协议的第一条第1款、第4款项约定，向武XX支付了55000元。武XX认为该证据中王X向武XX支付55000元与本案无关，武XX是否收到庭后和当事人落实，在庭后5日内提交质证意见，逾期提交自行承担不利后果。

证据5、（2019）鲁0214民初3939号案件中的相关材料（含房产买卖合同1份、定金收条1份、传票1份、民事起诉状1份）。证明：1、武XX在未向王X告知的情况下，为达到侵吞归王X所有的涉案房屋的目的，私自出售涉案房屋，于2019年3月24日与案外人郭X签订了《房产买卖合同》，并收取了案外人郭X定金2万元；2、案外人郭X与武XX办理解押手续的当日，案外人郭X发现了武XX武XX与其前男友（本案王X）签订的协议书，根据该协议书的约定，涉案房屋应归本案王X所有，为此案外人郭X以武XX恶意隐瞒房屋的权属信息、构成根本违约为由，向青岛市XX区人民法院提起诉讼；3、武XX的行为，严重违约双方约定，其行为一旦最终得逞，将严重损害王X的合法权益，因此武XX应按照约定向王X支付违约金20万元。武XX对该证据的真实性予以认可，但是关联性不予认可，武XX通过中介对外出售该房屋，因买家信誉不良签合同时说个人信誉良好，交首付款时买家主动承认在一个征信年度周期内有十次违约，导致买家无法贷款，买家起诉双倍返还定金，本案武XX已经提起反诉，要求买家按协议房款的30%承担违约责任，该案与本案没有关联性。对王X以上证据武XX概括如下：王X忽略了一个最基本的事实，那就是本案至今还有抵押，金额为43.5万元左右，贷款银行为XX建设银行李沧支行，该房屋抵押权尚未撤销，没有撤押，王X的诉状第一条请求判令涉案房屋归王X所有，在房屋没有撤押的情况下这既不专业，也不现实。2016年、2017年双方共同对外出售过该涉案房屋，当时的约定是卖的房款扣除成本后利益均分，现在双方也都在各自找买家，王X举证的证据一中的短信、微信聊天记录中也可以证实双方在各自找买家，找好买家后武XX愿意配合办理过户。

为反驳王X主张，武XX提交证据如下：双方签订的协议书3份。证明：该3份协议书证明内容完全一致，只是在生效条款中有差异，其中在2014年11月26日签订的协议书中生效条款推翻了2014年11月24日的协议书中签订的生效条款，2015年12月6日签订的协议书推翻了2014年11月26日的协议书中的生效条款。根据合同法的规定，在合同内容一致的情况下，后者的法律效力高于前者，所以我方认为应当依法以2015年12月6日签订的协议书为准。双方之间的协议都没有生效，双方之间的协议没有进行公证，与武XX之前陈述的2016年、2017年双方共同卖房的过程（王X也承认）相一致。王X对该证据的真实性予以认可，但对证明事项有异议。2014年11月24日和2015年12月6日签订的协议书均约定本协议自双方办理公证之日起生效，但实际上双方均未办理任何的公证，因此该两份协议书并未生效。另外双方2014年11月26日签订的协议书明确约定本协议自双方签字捺印之日起生效，因此本案双方正式生效的协议应以2014年11月26日签订的协议书为准。另外，无论是以哪一份协议为准，协议内容基本一致，双方均明确确认武XX需要将房屋过户给王X，并且武XX不得采取任何损害王X实现权利的行为，否则将承担相应的违约责任，该三份协议也足以证明涉案房屋应为王X所有。

一审法院经审理查明，王X与武XX原系恋爱关系。2013年12月，王X以武XX的名义出资购买了位于青岛市XX区房XX。王X自认其当时不具有在青岛市购房的资格，并且是为达到与武XX缔结婚姻的目的，才将涉案房屋登记在了武XX名下。2012年12月10日，王X支付了房屋首付款201588.83元，此后，王X通过以其母文XX身份信息注册的支付宝账户向武XX的支付宝账户付款，再由武XX的银行账户偿还每月房贷，还款已持续至2019年11月。2014年11月，双方因故分手，双方于2014年11月24日、11月26日，2015年12月6日分别签订三份协议书，该三份协议书基本内容一致，因2014年11月24日、2015年12月6日所签协议约定自办理公证之日起生效，而双方并未办理过公证手续，故该两份协议书均未生效。双方于2014年11月26日签署协议书，明确约定：甲方王X与乙方武XX系恋爱关系，恋爱期间双方于2013年12月7日在青岛市XX区（合同编号：SQHYXXX）并登记在了乙方名下，该房屋仍处于还贷期。后甲方于2014年11月21日刷乙方信用卡消费共计45000元。现双方和平分手，并就上述两项事宜本着平等、自愿、公平、诚实、信用的原则，经友好协商，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规达成如下协议，由双方共同遵守：一、甲方义务1、甲方于2014年11月24日前给付乙方人民币45000元。2、甲方负责偿还上述房屋贷款，并保证在房屋还贷期间内，依法充分履行还贷义务，确保无任何不良银行信用记录。3、本协议签订后一年内，甲方应将房屋贷款一次性还清，若条件允许，房屋可以办理过户手续，甲方应将房屋过户到自己名下。4、甲方应于本协议生效后两个月内银行转账给乙方人民币10000元。XX工商银行卡，卡号：62×××17户名：武XX。二、乙方义务1、乙方确保在房屋可以办理过户手续时，将房屋所有权过户给甲方，并及时协助甲方办理一切过户手续，提供与过户有关的材料。因办理房屋过户所产生的一切费用由甲方承担。2、乙方不得在房屋还贷期间从事任何有损甲方权利实现的行为，包括但不限于房屋买卖、房屋出租等。3、乙方应归还甲方之前给付乙方的戒指、项链。三、违约责任甲、乙双方任何一方违反本合同约定，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金人民币200000元。四、协议生效本协议双方签订后应当办理公证手续，本协议自双方签字按手印起生效。五、本协议一式五份，甲乙双方各持一份，其余公证机关留存，各份均具有同等法律效力。六、纠纷解决方式因本协议发生纠纷，任何一方均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。七、本协议未尽事宜，由双方协商补充确定，补充协议与本协议具有同等法律效力。协议落款处有原、武XX的签名捺印及落款时间。王X主张于2014年11月24日通过银行取现及支付宝转账等方式向武XX共计支付55000元。武XX认为王X向武XX支付的55000元与本案无关，就武XX是否收到该55000元，其没有在规定的时间内提交书面质证意见。涉案房屋银行贷款至今尚未还清，王X当庭表示已经准备了46万元款项，可以一次性清偿贷款。就贷款本息余额，双方均未提交相关证据。王X曾多次向武XX索要房产证及钥匙，武XX均以各种理由拒绝给付。王X也曾表示要出售房屋，需要武XX配合办理过户，武XX亦表示拒绝。武XX于2019年3月24日与案外人郭X签订房产买卖合同，欲将涉案房屋卖给案外人郭X，并收取20000元定金，最终该买卖合同未履行完毕。

一审法院认为，王X与武XX于2014年11月26日签订的协议书，合法有效，根据该协议书的内容及王X支付首付款并持续偿还房贷的事实，一审法院确认王X是涉案房屋的实际出资人，其自始实际履行商品房买受人的各项义务，涉案房屋的产权应由王X享有，并继续履行还贷义务。根据协议约定，王X本应在协议签订后一年内将房屋贷款一次性还清，但涉案房屋的房贷至今尚未还清，王X当庭表示已经准备了足额款项，可以一次性清偿贷款，故为尽早了结双方的纠纷，王X应当及时一次性偿清房屋贷款，以取得涉案房屋完整产权，武XX应协助王X办理房屋过户手续。就王X主张的违约金200000元，一审法院认为，武XX的卖房行为最终没有成就，并未给王X造成实际损失，且王X借用武XX名义买房实际也占用了武XX享受首次贷款买房待遇的资格，王X也没有在协议约定的期间内偿清房贷，故对王X主张的违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下：一、王X在判决生效后10日内偿清青岛市XX区房XX银行贷款，嗣后取得该房屋所有权，武XX应协助王X办理房屋过户手续。二、驳回王X的其他诉讼请求。

二审期间,王X提交新证据支付宝电子回单一宗、XX建设银行个人活期账户交易明细及青岛市XX区人民法院（2019）鲁0214民初3939号民事判决。可以证明涉案房屋的按揭贷款均由王X支付。王X账户内的款项余额为49万余元，能够清偿涉案房屋贷款余额并承担过户产生的税费。武XX将房屋出卖给案外人郭X而引发的纠纷，城阳法院已经通过判决予以认定。

本院认为，武XX与王X之间曾为恋爱关系，双方在分手后先后签订三份协议处分争议房屋。该三份协议内容基本一致，能够体现双方对于涉案房屋进行处分的真实意思。一审法院根据双方协议的生效条件及协议内容，确定2014年11月26日协议生效，并做为认定本案事实的基本依据，处理尚属妥当，本院予以确认。

双方在协议中涉及房屋权属的主要约定包括，王X负责偿还案涉房屋的贷款，并在协议签订后一年内将房屋贷款一次性还清，双方在房屋可以办理过户手续时，将涉案房屋由武XX名下过户给王X。因此，一审法院根据协议内容及王X支付首付款并持续偿还房贷的事实，认定王X是涉案房屋的实际出资人，且涉案房屋的产权应由王X享有，并无不当，本院予以确认。双方虽然在协议中约定，王X在协议签订后一年内将房屋贷款一次性还清，但双方在二审中均认可，双方曾多次协商出卖涉案房屋，因此，王X并未按照协议约定一次性偿还房贷，武XX对此知情并默许。王X没有一次性偿还贷款，但按期偿还贷款至今，其账户余额亦显示其具备继续履行的还款能力。一审法院据此认定王X应当及时一次性偿清房屋贷款以取得涉案房屋完整产权，武XX应协助王X办理房屋过户手续，并无不当，本院予以维持。

综上，一审法院认定并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人武XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　龙　骞

审判员　马　喆

审判员　孙向东

二〇二〇年七月十四日

法官助理 王  明

书记员  张  旭