商品房逾期交楼胜诉案例

律师观点分析

一、案件事实。

1、2016年10月11日，张某向开发商购买某单元商品房，合同约定商品房交付条件需要同时符合三个条件，其中之一就是开发商需要取得房屋测绘报告，房屋按约定应在2018年3月31日前向张某交付，宽展期为60日，合同继续履行，张某同意开发商在宽展期内无须承担延迟交楼的违约责任。另外，合同还约定，开发商应当在提前10日通知张某收楼，其不能以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为限制张某收楼的理由，若开发商交楼不符合条件，张某有权拒绝收楼，宽展期届满开发商仍未交楼，则应以购房款日万分之一的标准支付违约金给张某。

2、合同约定交房时间和宽展期均已超过，开发商仍未交楼给张某，直至2018年6月27日才联合某物管公司共同向张某发出《收楼通知书》，该通知书落款日期是2018年6月27日，通过邮政快递方式邮寄给张某，限定张某于2018年6月30日前往物管公司办公室办理交楼手续，无论张某是否如期办理收楼手续，物管费均从2018年7月1日期计收。张某收到该份《收楼通知书》后，于2018年7月1日向开发商发出《据收楼通知书》，理由是开发商并未取得房屋测绘报告，亦没有依约提前10日通知张某收楼，张某有权拒绝收楼。另经核实，开发商于2018年7月24日才取得房屋测绘报告。

3、2018年8月9日，张某再次向开发商发出《催交楼通知书》，要求开发商尽快回复是否已经取得房屋测绘报告，是否符合交房条件，如果符合交房条件，请报告书面传达给张某，并一并传达符合规定的《收楼通知书》，希望开放商及时告知相关情况，到底何时才能符合交楼条件，若因开发商原因无法交楼，张某不承担任何责任，并有权要求开发商承担违约责任，希望开发商予以重视。

4、2018年10月26日，开发商再次联合某物管公司共同向张某发出《再次催促收楼通知书》，同时张某已经符合交付条件，请张某到物业服务中心办理收楼手续。2018年10月30日，张某向法院起诉要求开发商承担逾期交楼的违约金，违约金以购房款金额为基数，按每日万分之一的利率，从2018年4月1日起计至开发商实际交楼之日止。

5、张某另在2018年7月1日、2018年11月10日（此时已经在法院起诉）到物业服务中心沟通交付事宜，物业服务人员要求张某补缴从2018年7月1日的物管费，才能交楼给张某，张某将沟通的过程录音录像并提供证据给法院。

二、开庭的情况。

1、对于宽展期是否有效，张某和开发商理解存在争议，张某认为购房合同是开发商统一拟定、反复使用的格式合同，在条款理解上存在争议，应作出对格式合同指定一方不利的判定，法院最终支持了开发商，开发商免除了2018年4月1日至2018年5月30日的利息，逾期交楼违约金继而从2018年5月31日起计算，而开发商2018年7月24日才取得房屋测绘报告，2018年5月31日至2018年7月24日违约金基本没有异议，开发商必须要承担。

2、开发商庭审中提交了一份2018年8月2日的中国移动通话记录及电话通知收楼记录，证明2018年7月24日取得房屋测绘报告后，电话通知过张某收楼，张某否认开发商该事实，因开发商无证据证实通话内容，法院对开发商主张该日通知张某收楼无法确认。因此，开发商逾期交楼违约金并没有因2018年8月2日的电话记录而中断，继续计算下去。

3、2018年10月26日，开发商再次向张某发出《再次出售通知书》后，张某已经向法院提交了起诉资料，并在法院受理后再次于2018年11月10日去收楼，物业服务中心人员要求张某补缴物管费，否则拒不交楼。因此，未交楼的责任在于开发商，违约金应当从2018年5月31日计算至开发商实际交楼之日止。

三、律师意见。

    现实生活中，当事人买房时很少有人能够静下心来看清合同所有条款，一旦涉及诉讼，会面临非常不利的局面，尤其是合同附件，很多对当事人不利的条款都在合同附件中，条款密密麻麻的，又不加粗改变字体着重提醒。当然，即便当事人看出条款不合理，但开发商也不会修改该条款，这是房屋买卖中供求关系决定了，当事人明显处于弱势地位，其权益很容易受到侵犯。既然当事人又急着买房，又无法决定合同条款，应具备足够的证据意识，就像本案的张某，其发现开发商在2018年3月31日无法按期交楼后，就咨询了我，所以张某与开发商的每一次交锋中，均保留了充分的证据，有书证、有视听资料，这些证据足以证实逾期交楼责任在于开发商，其本人的证据意识也非常强，所以这个案件才能胜诉。