律师观点分析

?案情简介：

本案比较曲折复杂，望读者仔细阅读，以兹借鉴。

1994年杨某从父亲单位购得房改房一套，后将该房屋出售给徐某，徐某装修入住后，因政策等原因不能办理过户手续；徐某居住四年后，将该房屋出售给朋友赵某某（双方未签订书面合同），赵某某支付徐某一半房款，约定另一半房款在过户后支付，之后，赵某某将该房屋交于其子赵某居住；2014年杨某回国（此时，杨某尚未办理该房屋所有权证）将赵某某和赵某告上法庭，要求赵某某和赵某腾退房屋，后因杨某尚未办理该房屋所有权证，法院驳回了杨某的诉讼请求；2015年徐某以赵某某未支付尾款为由，将赵某某诉至法院，后撤诉（该行为给其带来巨大损失）。

2016年杨某突然办理了该房屋的房屋所有权证，并在办证后立即以较低价格将房屋出售给张某。张某凭借房屋所有权证，前来赵某住处要求腾退房屋，赵某拒绝。后，赵某找到本律师，要求代理此案，接受代理后，本律师和赵某、赵某某协商后，决定以杨某、徐某、张某为被告提起诉讼，以杨某与张某恶意串通为由，请求法院确认其签订的房屋买卖合同无效。本案立案后，张某即雇佣大量身份不明人员，在涉案房屋门口徘徊，进行滋扰，要求赵某腾退房屋，为此，赵某多次报警，民警上门后仅做劝退处理，但该伙人员，长期在此骚扰，给赵某及家人生活带来巨大精神压力。经多次交涉，无奈之下，赵某只能和张某达成协议，赵某搬离该房屋。

鉴于已经不能保住房屋，赵某和赵某某撤诉，并另行起诉徐某，要求和徐某解除房屋买卖合同，并要求徐某退还已收房款，并赔偿赵某某经济损失（主要为房屋溢价款）。

裁判结果：

   此案经法院审理，判决徐某返还赵某某已交付的房款，并按已交付房款的一倍赔偿赵某某。后，徐某上诉，二审法院维持了原判。

律师点评：

本案的交易过程复杂多变，且各方掌握证据的意识不足，给案件的代理增添了许多不确定性，例如没有签订房屋买卖合同，支付大额房款没有通过银行转账，没有卖方出具的收款收据等等，给案件带来巨大不确定性。

杨某将房屋出售给张某，明显存在恶意串通的嫌疑，但也很难掌握相关证据，不好认定，同时，赵某在张某逼迫下将房屋交出，这种情况下，法院更难作出两者恶意串通的认定，赵某保住房子的可能性进一步降低。

最终，法院只能折中判决徐某赔偿赵某某的相关损失，但额度和实际损失想去甚远。

通过此案的代理，笔者想告诉各位读者：1.在进行任何交易时，均应该签订书面合同，以约定双方的权利义务。2.在支付款项时，尽量通过银行转账方式进行，保留必要证据。3.不要因为是熟人交易就麻痹大意，必要的约定还是要“先小人后君子”。4.对权属不明的房产、汽车等需要进行登记才能起到公示效力的物品，一定不要轻易购买。5.即便是业主本人出售房屋，也要能做到即时交易，在最短的时间办理房屋过户登记，以免出现不可控因素出现，给自己的生活带来不必要的麻烦和损失。6.没有房本的房子还是不要购买了，虽然价格便宜，但其不可控性带来的后续麻烦会困扰你很长时间的。