冒名处分可否适用善意取得

冒名处分可否适用善意取得

一、问题的提出

甲有一处房屋，已登记于自己名下。乙承租该房屋，骗取了甲的房屋所有权证，并伪造甲的身份证，冒名其即为房屋产权人甲，将该房屋出售丙。乙、丙共同在不动产登记机构办理了转移登记，房屋登记已变更在丙名下。请问：丙能否基于乙的冒名处分而善意取得该房屋所有权？

二、分析

在现实社会中，人们往往通过权利表象来判断物权的归属，其产生的信赖则构成交易行为的基础，受让人正是基于该信赖与具有权利表象的出让人为法律行为。但是，当权利表象与真实权利不一致时，则会发生真实权利人与第三人的权利冲突。因为此时的出让人是在无处分权的情形下将真实权利人的权利处分给第三人，属于无权处分。那么，是以保护真实权利人优先，还是以保护第三人优先。惟以鼓励交易活动及维护交易安全为价值取向，当以保护第三人为优先。但亦须考虑真实权利人的利益。故只有基于无处分权人所具有的权利表象，第三人善意确信无处分权人享有处分权而与之为法律行为，并取得权利者，方受法律保护。此即为以保护善意第三人为目的的善意取得。传统观点认为，善意取得仅限于动产。对于不动产，适用登记公信力。

在我国，则将善意取得的适用范围扩大至不动产所有权及其他物权的取得。根据《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”该条规定成为认定善意取得的依据，即善意取得须满足以下四个构成要件：1.须有无权处分；2.受让人须为善意；3.须支付合理价格；4.须完成物权公示。

在本案中，认定丙的善意取得则须确认本案中存在无权处分之情形为前提，也即乙的冒名处分属于无权处分。但笔者认为：乙的冒名处分不构成无权处分。其理由如下。

一、处分名义人是真实权利人，而不是冒名者。在无权处分中，无权处分人是以自己的名义将他人的财产处分给第三人，第三人自无权处分人处取得该财产权利，由此形成的法律关系当事人仅为作为出让人的无权处分人和作为受让人的第三人。而在本案中，乙是以真实权利人甲的名义与买受人丙签订房屋买卖合同，并不是以自己的名义。对于买受人丙而言，其真实意思表示均是以真实权利人甲做为相对人的，而非乙。所以，乙的冒名行为不符合无权处分人须以自己的名义实施处分行为的要求。

二、冒名者不具有权利表象。物权的权利表象包括占有（动产）、登记（不动产）。对于不动产而言，不真实的权利表象是指作为不动产权利表象的登记所反映的不动产权属关系与真实的权利现状不一致，即登记名义人不是真实权利人。在无权处分中，无权处分人虽然没有处分权，但其具有令人可信赖的权利表象，使第三人相信其为有权处分。当然这一权利表象是“不真实的权利表象”，该权利表象（占有或登记）未能如实反映真实的权属关系现状。本案中，乙是通过冒名行为使受让人丙相信其即为真实权利人甲，其结果并不造成“不真实的权利表象”，【1】使受让人丙通过该登记确信乙是该房屋的所有权人。因为该房屋登记依然以真实权利人甲为登记名义人，属于真实的权利表象，根本不存在不真实的权利表象之说。所以乙通过冒名行为使受让人丙认为乙即是真实权利人甲，与通过登记使受让人丙认为乙即是该房屋的所有权人，是性质截然不同的两种概念。乙的冒名行为导致的绝不是一种“不真实的权利表象”，确切地说，应是“不真实的主体表象”。

在本案中，虽然有乙骗取甲房屋所有权证之情节，但房屋所有权证的骗取并不意味着房屋所有权的转移，更不能给乙提供其是该房屋所有权人的权利表象（从这两点讲，真实权利人的房屋所有权证被掉包或丢失，不能成为真实权利人具有过失的考虑因素）。该房屋登记公示的登记名义人仍是真实权利人甲。这不仅是乙以甲名义实施出卖行为的原因所在，也是买受人丙相信甲即是房屋所有权人的信赖基础。乙不具有使第三人信赖其是该房屋所有权人的权利表象——登记。否则，乙会以自己的名义与买受人丙签订房屋买卖合同。

三、冒名者冒充真实权利人与买受人签订房屋买卖合同，其目的是诈骗钱财，非属正常的交易行为。本案中，关键的问题是乙之冒名行为（伪造身份证以冒充真实权利人实施出售行为）的性质及其法律后果。因为乙虽然持有甲的房屋所有权证，但是登记公示的登记名义人是真实权利人甲，而非乙。其必须伪造身份证，以此虚假的主体表象使买受人丙相信乙即是甲，方能冒充真实权利人甲出售房产、骗取钱财，该行为与登记这一权利表象是无关的，其本身是一种诈骗行为，不具有合法性，应是无效的。而买受人源于冒名者所为而取得的不动产物权，非基于其与登记名义人之间的法律行为，自不生登记公信力保护之问题。【2】

将乙的冒名处分定性为无权处分，从而适用《物权法》第106条规定，显然体现的是一种将事实与法条对号入座的教条主义式法律适用。如此适用善意取得，其结果是真实权利人在未知的情况下（因为即使不存在房屋所有权证被骗取的情形，冒名者亦可通过伪造身份证，以真实权利人名义声明房屋所有权证丢失，而在不动产登记机构再行申领房屋所有权证），其权利已不翼而飞。

三、结论

所以，丙不能基于乙的冒名处分而善意取得该房屋所有权。甲作为房屋所有权人，有权主张注销买受人丙的登记，返还房屋。买受人丙可向乙主张返还房款，亦可向审查不当的不动产登记机构主张赔偿。

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