未办房产过户手续，房屋买卖合同依然有效

未办房产过户手续，房屋买卖合同依然有效

【分析解答】

我国《城市私有房屋管理条例》规定，买卖房屋双方应到房产管理部门进行房屋产权变更登记。该条例的规定体现了国家对不动产的监督和管理，但这并不意味着未办理房屋产权变更手续的房屋买卖协议即视为无效的民事行为。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。”此后，最高人民法院法发[1993]37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”

【案情】

2016年7月20日，张三与李四签订了一份房屋买卖协议，约定：张三将其名下所有的一套商品房出售给李四，房屋总价款100万元，合同签订当日李四预付房款80万元，余款于同年10月20日前张三交付房屋时一次性支付。张三承诺在10月20日之前协助李四办理房产过户手续。协议签订后，李四按约付清了房款，张三也交付了房屋。后张三反悔，不想把房子卖给李四。2016年10月20日，李四依约要求张三办理房屋过户手续道张三拒绝，张三于是诉至法院，以房屋未办理房产过户手续要求法院判今李四归还房屋，并表示愿意退还房款本息，后法院驳回了张三的诉讼请求。

【法院认为】

本案张三与李四诉争的案件事实清楚，焦点是双方签订的买卖房屋协议是否有效。张三与李四之间签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，且已实际履行，该房买卖协议是有效协议。依据我国《民法通则》第55条、最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条的规定，张三与李四房屋买卖协议有效。张三应提供有效证件协助李四办理房屋产权变更登记。

【案例分析】

本案中张三与李四之间的房屋买卖协议体现了双方的真实意思表示，且已房款两清，张三拒绝协助办理房屋产权变更手续，侵害了李四的合法权益。故本案应依据我国《民法通则》及相关司法解释，认定房屋协议有效。

【专家提示】

买卖双方自愿并立有协议，买方交付了房款，卖方交付了房屋，又没有其他违法行为，只是没有办理过户，应认为买卖关系有效。

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