商品房预售合同纠纷——二审010

如何正确界定当事人违约责任的范围

——天津泰丰工业园（集团）有限公司与广东省建筑工程总公司房地产开发公司商品房预售合同纠纷上诉案

　　裁判主旨：

　　违约条款是指当事人在订立合同时约定的当一方当事人未按照合同的约定履行义务，应当向对方当事人承担法律责任的合同内容。违约责任的承担兼具补偿守约方的损失和对违约行为进行制裁的双重功能。如果因违约给对方造成的损失超过合同约定的违约金，违约方还应进行赔偿以补足违约金不足的部分。

　　关键词：商品房预售合同；违约金；违约责任

　　上诉人（原审原告）：天津泰丰工业园（集团）有限公司，住所地：天津市天津经济技术开发区第五大街49号。

　　法定代表人：冯兆一，该公司总经理。

　　委托代理人：冯文利，泰达律师事务所律师。

　　委托代理人：李建国，该公司办公室职员。

　　被上诉人（原审被告）：广东省建筑工程总公司房地产开发公司，住所地：广东省广州市德政南路50号。

　　法定代表人：梁乃儒，该公司经理。

　　委托代理人：廖雁鸣，广东海印律师事务所律师。

　　一、案件基本事实

　　1993年12月18日，天津泰丰工业园（集团）有限公司（以下简称泰丰公司）与广东省建筑工程总公司房地产开发公司惠州经理部（以下简称惠州经理部）签订二份《购买商品楼宇合同书》，约定泰丰公司向惠州经理部购买位于惠州市龙津开发区龙福新苑A1、A2幢第一梯间第一至八层，B211—20、30—38、49—53、54—59、71—84、87—90号共49间汽车间或单车间，其中商场面积528.24平方米、写字楼3302.1平方米，每平方米4500元，住房面积13379.88平方米，每平方米1820元，单车间或汽车间302.37平方米，每平方米2200元；总购房款人民币42，253，125.60元，泰丰公司在签订合同时一次性付清，惠州经理部于1994年12月31日交付房屋使用；泰丰公司在签订购房合同时，需同时提供地面装修意见和卫生间、厨房设施、水电安装等的要求给惠州经理部，以便其重新按国家标准计价后安排施工；泰丰公司逾期交纳房款，按每日千分之三承担滞纳金，逾期超过15天按放弃定房权处理；惠州经理部如延期交付房屋，应向泰丰公司赔偿，从延期之日起按银行存款一年期的月息计付，此款可在购房款中扣除。上述合同签订后，泰丰公司分别于1994年5月6日、7月7日、7月8日、8月8日共分6次支付购房款人民币42，253，125.60元，其中除200万元汇至广东省建筑工程总公司房地产开发公司（以下简称广建房地产公司）结算中心账户外，其余款项均汇至惠州经理部账户，由惠州经理部开具全部款项的收据，广建房地产公司也承认收到该款。

　　1994年5月11日，泰丰公司出具书面委托书，委托惠州经理部全权代理销售龙福新苑A1、A2幢，售房价格由双方根据市场行情商定，房产转让的一切手续由惠州经理部负责办理。1996年8月1日，惠州经理部发函给泰丰公司，重申泰丰公司购房款42，253，125.60元已于1994年8月前付清，同时告知A1、A2两幢楼的施工计划在10月份完工，请示泰丰公司是否按原来的意见暂不做装修，该函件还提到因惠州市房地产市场受国家宏观调控的影响而快速低落，泰丰公司委托售楼的事宜至今未有结果，但既接受委托，将积极联系买主，争取尽快出售。1998年5月15日，泰丰公司又出具委托书给惠州经理部，委托其全权代理销售泰丰公司购买的龙福新苑商住楼，同时强调双方不再办理房屋交接手续，该委托书有效期至1998年年底，到期后视情形再定。1998年7月1日，泰丰公司函告惠州经理部，同意其为了便于出售泰丰公司的物业，将A1幢的内街商场掉换到A2幢的临街商场，与A2幢的内街商场连成一体的方案。1998年10月23日，泰丰公司向广东省高级人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《购买商品楼宇合同书》，由广建房地产公司返还购房款42，253，125.60元，支付违约金14，031，220元、利息17，193，641.76元，赔偿预期利润2680万元，承担本案的全部诉讼费用。

　　另查明，惠州经理部开发的龙福新苑小区共有12幢楼房，泰丰公司购买的A1、A2两幢楼仅是其中一部分。惠州经理部于1992年2月17日领取了《建筑工程施工许可证》，1993年7月3日领取了《国有土地使用证》，1993年9月3日领取了《预售商品房许可证》，A1幢楼房自1993年11月10日开工，1996年9月25日竣工，A2幢楼房自1994年1月17日开工，1996年10月8日竣工，两幢房屋均于1998年12月9日通过有关部门验收合格。1999年3月5日，广东省高级人民法院召集双方当事人到现场勘验，泰丰公司指出争议楼房存在一些质量问题，且地面有龟裂现象，怀疑楼房结构有问题，且商场部分未装门窗和依要求进行间隔，认为未达到交房条件；广建房地产公司承认装修存在一些问题，但认为地面龟裂是楼房空置时间长所致，与质量无关，至于商场未装门窗是因为与泰丰公司刚达成互换部分商场位置所造成，保证随时可以按泰丰公司的要求完工。一审法院委托惠州市房地产估价所对争议房屋在1994年12月31日和1998年5月15日的市场价值分别进行评估，结果为：1994年12月31日的市场价值为35，011，987元，1998年5月15日的市场价值为16，183，056元。广建房地产公司逾期交房造成的房屋跌价损失为18，828，931元。

　　再查明，广建房地产公司是具有独立法人资格，专门从事房地产开发经营的企业，惠州经理部是其于1991年11月8日在惠州市设立的不具有独立法人资格的机构。本案双方当事人均未主张惠州经理部应承担民事责任。泰丰公司原企业名称是天津泰丰工业园投资有限公司，1995年8月28日变更为现名。

　　二、广东省高级人民法院一审认定与判决

　　广东省高级人民法院经审理认为，广建房地产公司出售的龙福新苑在投资、规划、用地、施工、出售等方面均办理了相关法律手续，双方当事人签订的《购买商品楼宇合同书》，意思表示真实，内容亦不违法，故双方当事人签订的两份合同应为有效，应作为本案处理的主要依据。双方当事人在合同履行过程中，泰丰公司未依合同约定的时间付款，但广建房地产公司在答辩状及庭审中多次承认泰丰公司依约付清购房款，故可认定泰丰公司迟延付款是经广建房地产公司许可的，无须承担违约责任；而广建房地产公司开发的A1、A2幢楼房虽于1996年10月竣工，但1998年12月9日才通过政府主管部门验收，与双方约定的1994年12月31日交楼日期相差近4年，应承担合同约定的违约责任。广建房地产公司以泰丰公司曾于1994年5月11日、1998年5月15日两次委托售房及于1998年7月1日函告惠州经理部同意调换部分商场位置作抗辩理由，认为不是广建房地产公司不交楼，而是泰丰公司放弃收楼权利，因泰丰公司在第一份委托书中并无明确表示双方不办理交楼手续，且办理交楼手续也并不影响广建房地产公司接受委托，因而广建房地产公司以此作为抗辩理由不成立，但泰丰公司在第二份委托书中已声明双方不办理交楼手续，因而广建房地产公司以此抗辩理由成立，广建房地产公司违约交楼时间应从1995年1月1日开始起算，到1998年5月15日止。泰丰公司在诉讼中提供不出房屋结构质量不合格的依据，相反，争议房屋是经国家主管部门验收合格的，故泰丰公司以房屋质量问题主张解除合同理由不充分，双方签订的合同应当继续履行。泰丰公司依据合同主张广建房地产公司支付违约金14，031，220元，符合合同约定和法律规定，应予支持。本案经评估，广建房地产公司违约造成的实际损失是18，828，931元，因而广建房地产公司除支付违约金外，还应赔偿泰丰公司的经济损失4，797，711元。由于双方已经约定以利息作为违约赔偿，泰丰公司主张再以贷款利率计付利息缺乏依据，故泰丰公司主张广建房地产公司应支付利息17，193，641.76元的请求，予以驳回。泰丰公司主张赔偿预期利润2680万元，因自始至终不能举证支持该主张，故此请求不予采纳。综上，广东省高级人民法院依照《民法通则》第57条、第112条的规定，于1999年12月27日作出（1998）粤高法民初字第18号民事判决，判决如下：（1）双方当事人签订的《购买商品楼宇合同书》有效并继续履行，广建房地产公司应在本判决生效之日起一个月内将泰丰公司购买的惠州市龙津开发区龙福新苑A1、A2两幢楼房依合同约定标准交付泰丰公司使用。（2）广建房地产公司应在本判决生效之日起一个月内支付违约金14，031，220元、赔偿经济损失4，797，711元给泰丰公司。（3）驳回泰丰公司的其他诉讼请求。案件受理费511，587.80元、评估费60，000元，合计571，587元，由泰丰公司负担358，111.46元，广建房地产公司负担213，476.34元。

　　三、当事人上诉、答辩的请求和理由

　　泰丰公司不服一审判决，向最高人民法院上诉称：泰丰公司为运作该项目付出了巨大的资金成本，但由于广建房地产公司一直未能依约交房，长期占用泰丰公司的资金，使泰丰公司承担着高额利息损失，泰丰公司的实际损失应包括差价损失和利息损失两部分，一审判决仅判令广建房地产公司赔偿差价损失而不赔偿利息损失，损害了泰丰公司的合法权益，请求撤销原判第3项，判决广建房地产公司赔偿泰丰公司利息损失19，770，826.97元(计算至二审开庭)，并承担本案一、二审全部诉讼费用。广建房地产公司答辩称：合同约定违约金的计算方法是按利息计算，泰丰公司要求再加判利息等于是超出合同约定给予双重补偿，是重复主张同一权利；利息是购买商品的成本，不是购买人的收益，依照财政部《企业财务通则》的规定，利息属于财务费用，可列入生产经营成本，直接计入当期损益，基于泰丰公司购买房屋不是自用，而是出售，因此在广建房地产公司能交付房屋时，泰丰公司购买房屋支付的成本（含利息）可通过出售房屋收回，故不存在任何意义上的损失；否则，按照泰丰公司的请求，其得到的房屋的价值与其支付的价款相比，显失公平。请求驳回上诉，维持原判。

　　四、最高人民法院认定与判决

　　最高人民法院经审理认为，广建房地产公司具有房地产开发企业的资质，其开发和出售的龙福新苑办理了相关法律手续，其与泰丰公司签订的二份《购买商品楼宇合同书》，意思表示真实，内容亦不违法，应为有效合同。在合同履行过程中，泰丰公司虽未依合同约定时间付款，但广建房地产公司在答辩状及庭审中多次承认泰丰公司依约付清购房款，故可认定泰丰公司迟延付款是经广建房地产公司许可的，无须承担违约责任；而广建房地产公司开发的A1、A2幢楼房虽于1996年10月竣工，但一直未予交付，应承担合同约定的逾期交房的违约责任。因泰丰公司1998年5月15日委托售房的《委托书》中声明双方不再办理房屋交接手续，故广建房地产公司违约交楼时间应从1995年1月1日开始起算，到1998年5月15日止。泰丰公司在诉讼中提供不出房屋结构质量不合格、不能交付的依据，故其以房屋质量有问题主张解除合同的理由不成立，双方签订的合同应当继续履行。双方在合同中约定了迟延交付房屋违约金的计算方法，符合民法通则的规定，故泰丰公司依据合同主张广建房地产公司支付违约金14，031，220元，应予支持。本案经评估，广建房地产公司违约造成的实际损失是18，828，931元，因而广建房地产公司除支付违约金外，还应赔偿泰丰公司的经济损失4，797，711元。泰丰公司上诉主张广建房地产公司迟延交房，实际长期占用泰丰公司的购房款，应赔偿利息损失19，770，826.97元，因广建房地产公司已承担了合同约定的违约金，还应继续履行合同、交付房屋，并赔偿违约金不足部分的房屋跌价损失，再赔偿泰丰公司购房款的利息，没有合同约定，也不符合《合同法》第113条和财政部《企业财务通则》的有关规定，泰丰公司购房款的利息应当作为其经营成本和经营风险由其自行负担，其上诉请求应予驳回。根据《民事诉讼法》第153条第1款第1项的规定，最高人民法院于2000年8月15日以（2000）民终字第44号民事判决书判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费511，587.80元，由上诉人泰丰公司负担。

　　五、对本案的解析

　　在本案的审理中，双方当事人对签订的《购买商品楼宇合同书》合法有效、广建房地产公司延期交楼构成违约没有异议，二审诉讼中争议的焦点问题实际上只有一个，即合同迟延履行（迟延交付）给另一方造成的损失的范围如何确定和计算。也可以说，如何理解与适用合同中的违约责任条款，是正确处理本案的关键问题。

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定和法律的规定全面履行自己的义务。当事人违约意味着对双方合意的背弃，意味着对双方通过平等协商所建立起来的合同关系的破坏。违约责任条款是指当事人在订立合同时约定的一方当事人未按照合同的约定履行义务，应当向对方承担何种法律责任的具体规定，包括各种赔偿、救济的手段，如对赔偿损失数额、范围、方法的确定，约定赔偿损失的计算方法，等等。违约责任条款是合同内容不可或缺的部分。当事人通过对违约责任的约定，可以把合同风险和违约责任限制在比较明确的范围之内，促进当事人履行合同和得到有效救济。违约责任的追究，则兼有补偿守约方当事人的财产损失和对违约行为进行制裁的双重功能。

　　迟延履行是指当事人本应在合同约定的履行期限内履行合同义务，但是由于其自身的过错在履行期限届满时未能履行，造成履行在实践上的迟延。迟延履行使得对方当事人的债权不能实现，给对方当事人造成消极损害，故而也是一种应当承担违约责任的不当行为。迟延履行的一方当事人可能仍有继续履行的意愿和能力，并且在合理的期限内继续履行其合同义务，此时，迟延履行就成为逾期履行；但也可能在迟延之后，明确表示不再继续履行其合同义务，此时，迟延履行就转化为不履行或拒绝履行。在前一种情况下，如果迟延履行并未给对方当事人造成多大损害，对方当事人应允许其继续履行，同时可以要求其赔偿损失或者依照合同约定给付迟延履行的违约金。

　　司法实践中，在确定违约赔偿范围的时候，一般应考虑以下几个方面的问题：第一，将违约所产生损失赔偿责任置于特定的合同之中，这种损失必须因对方的违约而产生，并非所有的损失都应纳入违约赔偿的范围。第二，若当事人约定的违约金低于或过分高于实际损失，对方当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。第三，违约行为产生的损失赔偿额应相当于对方因此所受到的损失，包括期待利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

　　本案双方当事人在合同中约定了迟延交付房屋违约金的计算方法，即按照已付房款一年期的存款利息计算，符合《民法通则》的规定，一审法院予以保护，双方当事人均没有异议，二审法院也应当予以维持。但是，《经济合同法》第31条规定：“如果违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应进行赔偿，补偿违约金不足的部分。”一审法院经过评估，确认本案迟延交付的房产因市场滑坡，跌价损失为18，828，931元，而按照双方约定，违约金只有14，031，220元，跌价损失大于违约金，故最终判决广建房地产公司赔偿违约的损失为18，828，931元。泰丰公司认为18，828，931元不是本案的全部实际损失，本案因广建房地产公司迟延交房，实际长期占用泰丰公司的购房款，使泰丰公司承担着利息损失，这也是泰丰公司的实际损失，请求二审法院判决广建房地产公司赔偿利息损失19，770，826.97元。我国现行立法确定的违约赔偿的原则是全面赔偿，赔偿范围包括实际损失和可得利益损失，但不得超过违反合同一方订立合同时能够预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也有人称之为“完全赔偿”原则或“填平”原则。本案的被上诉人广建房地产公司在订立合同时，能够预见的损失是什么呢？从房产买卖合同的性质和内容来看，能够预见的违约损失应当是约定的违约金，应当预见的也只能是房屋跌价部分的损失。依照财政部《企业财务通则》第27条规定的精神，泰丰公司的购房款利息，作为其经营成本，可以作为财务费用计入其当期损益，作为其经营风险，也应由其自行负担，不能将合同的风险责任无根据地转嫁到合同的另一方。广建房地产公司在继续履行合同、交付房屋并赔偿房屋跌价损失的情况下，再承担购房款的利息，没有依据，也不公平。至于泰丰公司主张可得利益损失2680万元，但不能举证，故一审判决不予支持也是正确的。