陈熊律师

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被告为月双倍支付定金

发布者:陈熊律师|时间:2019年09月16日|分类:房产纠纷 |477人看过

律师观点分析

原告与被告谢在被告公司中介服务下于2018年1月25日签订的《房屋买卖合同》,系各方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,应属合法有效,各方均应按照合同约定履行。庭审中,因房屋现不能交易,各方均同意解除上述《房屋买卖合同》,对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后,尚未履行的终止履行,已经履行的,根据履行情况及合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施,并有权要求赔偿损失。被告谢称合同解除的原因是原告未按约支付首付款,经查,虽《房屋买卖合同》约定原告在合同签订之日起当日内向被告谢支付首期购房款,但原告及被告公司均称已将该付款方式变更为贷款办理下来后支付首期购房款,被告谢本人亦称对支付方式记不清楚了,且合同签订后,被告谢亦在配合办理贷款及上市交易等相关手续,期间无任何证据显示其向原告催收过首付款,可以认定原、被告确系合意变更了首付款支付时间。故对被告谢称系原告违约导致合同解除,不予采信。根据已查明的情况,本案系因房屋不能交易导致合同不能履行而解除,卖方即被告谢应承担相应责任。

故对原告要求被告谢返还定金50000元的诉讼请求,予以支持。原告主张被告谢应按照合同总价款20%支付违约金,虽合同仅约定违约方按20%的标准向对方支付违约金,未明确计算基数,但是根据被告公司的陈述及结合本案合同下文对滞纳金计算方式的约定,可以认定该20%的计算基数为房屋售价总金额。被告谢辩称违约金过高并请求予以调整,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定,应当以实际损失为基础,兼顾合同履行情况及当事人过错程度等因素根据公平原则与诚实信用原则,对违约金数额进行确定。本案合同签订后,原告、被告谢及公司均在积极履行合同,被告谢亦配合办理贷款及上市交易手续,虽因房屋不能交易导致合同不能履行而解除,但卖方即被告谢在本案的主观过错程度较轻。本案原告未就其实际损失大小举证,原告也仅向被告谢支付了定金50000元,且从合同签订到原告向本院提起诉讼,历时较短,在此期间涉案房屋所在地二手房房价并未大幅上涨,原告重置房屋的成本亦未因此大幅提升,故酌定确定本案违约金为50000元。原告要求被告谢赔偿原告已支出的中介费及贷款服务费共计11150元,符合合同约定,予以支持。

关于被告公司在本案承担责任的问题。本案的《房屋买卖合同》包含两种法律关系,一是原告与被告谢之间的房屋买卖合同关系,二是原告、被告谢与被告公司之间的居间服务合同关系。被告公司仅系中介方,并非房屋买卖合同的相对方,本案系房屋买卖合同纠纷,对原告要求被告公司返还定金,赔偿中介费,贷款服务费,支付违约金等诉讼请求均不予支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一、解除原告杨与被告谢于2018年1月25日签订的《房屋买卖合同》;

二、被告谢于本判决生效之日起十日内向原告杨返还定金50000元,支付违约金50000元,赔偿中介费及贷款服务费11150元,以上共计111150元;

三、驳回原告杨的其他诉讼请求。


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