房产登记vs家庭协议：一纸抵押为何让“借名买房”陷入执行困局？

在涉及房产抵押与执行的案件中，经常出现家庭成员之间因“借名登记”“代持房产”等安排，导致产权不清、权益受损的情形。近日，湖北省武汉市中级人民法院审结的“（20XXX）鄂01民终1XXXX号”案，正是一起典型的案外人执行异议之诉，判决结果对广大民众在房产登记、抵押签约等方面具有重要警示意义。

 一、案情核心：登记名字≠实际权利？

-基本事实：

  -源某某与飘某某为兄弟关系，祖母欧某某曾签订《门面过户协议》，约定将房屋过户给飘某某，但声明该房屋为两兄弟共同所有，因源某某年幼及贷款限制暂登记在飘某某名下。

  -后飘某某以该房屋为抵押，向恒某某公司借款并办理抵押登记。

  -飘某某未能偿还借款，恒某某公司申请法院查封并执行该房屋。

  -源某某提出执行异议，主张自己为房屋共有人，请求排除执行。

-法院判决：

  -一审、二审均驳回源某某的诉讼请求，认定其不享有排除执行的民事权益。

  -理由：不动产物权以登记为准，飘某某为登记所有权人，恒某某公司为善意抵押权人；源某某基于家庭协议仅享有债权，不得对抗已登记的抵押权。

 二、法律解析：为何“家庭协议”无法对抗抵押登记？

1.物权登记具有公示公信效力  

   根据《民法典》第209条：

    不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

   法院强调，不论家庭内部如何约定，只要房屋登记在某一家庭成员名下，对外即认定其为所有权人。

2.抵押权人善意取得权利受保护  

   恒某某公司在办理抵押时，已审查不动产登记信息，属于善意第三人。其抵押权依法设立，应受法律保护。

3.家庭内部协议仅产生债权效力  

   《门面过户协议》属于内部约定，仅使源某某获得要求飘某某过户的债权请求权，该权利不具备对抗第三人（包括抵押权人）的效力。

 三、律师提示：如何避免“借名登记”带来的法律风险？

1.尽早完成产权登记，勿轻信口头或内部协议  

   -如有共同购房、借名买房等安排，应及时办理共有产权登记，避免因登记人与实际权利人不一致引发纠纷。

2.谨慎以他人名义贷款或抵押  

   -如房屋登记在亲属名下，应明确其不得擅自抵押或处分，必要时通过预告登记、财产约定公证等方式固定权利。

3.抵押权人亦应审慎审查产权状态  

   -作为贷款机构或个人出借人，在接受不动产抵押时，必须核实登记信息与实际权利人是否一致，避免卷入确权诉讼。

4.家庭协议无法对抗善意第三人与司法执行  

   -家庭成员之间的协议仅约束协议方，不能用以对抗已依法设立的抵押权或其他物权。

 四、结语

本案再次彰显了不动产登记制度的法律效力与物权公示原则的严肃性。无论是家庭内部的房产安排，还是对外融资抵押，都必须重视“登记”的法律意义。权利不登记，风险难抵御；协议不对外，执行难排除。

 本文依据真实判决整理，不构成法律意见，具体情形请咨询我。

 ——杨博涵律师 撰