谢华东律师亲办，东莞厚街租赁合同无效纠纷

律师观点分析

原告张Y与被告梁ZH于2023年11月21日签订《租赁合同》，被告将其位于东莞市厚街镇x号的自建房屋(1-6层)出租给张Y，双方约定租赁期限为2023年12月1日至2039年11月31日，并约定前五年租金为110000元/年，房屋交付装修之日，张Y应交付半年租金作为房屋租赁保证金，即为50000元，张Y当即按照约定支付房租租赁保证金60000元给被告梁ZH，被告梁ZH确认收到。随后张Y着手安排租赁房屋1-6层的装修事宜。2024年9月，张Y发现涉案房屋的2、4、6层入户门已被被告梁MJ上锁，张Y立即联系被告梁ZH，要求被告梁ZH履行协议，与被告梁MJ协商解决，排除妨碍，但被告梁ZH未将该问题妥善解决，导致张Y无法按照《租赁合同》约定获得2、4、6楼的使用权，同时张Y损失了其在2、4、6楼花费的装修费用645647元（司法鉴定数据 ）。

2026年5月14日，东莞市第二人民法院判决，涉案房屋的2、4、6层租赁合同无效，被告退回保证金25000元，承担装修费294693元，承担鉴定费34860元。

谢律师点评：

一、租赁合同为何无效？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

二、合同无效的法律后果。《中华人民共同国民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

三、如何认定合同无效各方过错比例如？就本案例而言，租赁房屋未办理报建手续，未取得工程规划许可，法院认定租赁人与出租认均有责任，各承担50%的比例。该比例可能因导致合同无效的理由，不同的法官自由裁量权，而有不同。