律师观点分析

案件大致情况：2017年4月18日，被告某房开公司为甲方与乙方原告潘X签订《商品房买卖预约协议》及《新都汇国际购物广场商铺委托经营管理合同》，主要约定原告向被告购买其开发建设的房屋，该房屋建筑面积各82.27平方米、总面积164.54平方米，按照建筑面积计算，每平方米单价为46200元，总价款XXX元，被告给原告优惠后，每平方米单价为42504元、总价款为XXX.16元，原告采取分期付款方式付款，首付XXX元于2018年3月31日前支付并作为原告交付的定金，并于2018年5月31日前支付全部房价款，被告承诺在2018年8月31日前注销该商品房抵押登记，并与原告签订正式的《商品房买卖合同》，如果原告违反协议约定不签署《商品房买卖合同》，其所交定金被告不予退还，如果被告到期不能注销商品房抵押登记，或者注销抵押登记后不与原告签署《商品房买卖合同》，视为被告违约，则应双倍返还原告定金，并五日内返还全部购房款，每逾期一天，被告向原告支付购房款总金额千分之三的违约金，被告应于协议签订之日起十日内向原告交付房屋，原告有权出租房屋，出租收益归原告，被告负责统一招商包租三年，被告一次性返还原告三年租金XXX.52元，包租期限自2017年5月17日至2020年5月16日，该租金收益已一次性抵扣总铺款，最终房款价为XXX.64元，合同还对其他事项进行约定，同时在协议中注明，被告已告知原告其欲购买的商品房已被被告抵押给银行并办理了抵押登记，现不能办理商品房买卖合同的备案及预登记，原告仍愿意购买；合同签订后，原告按约定于2018年2月2日向被告交纳了全部购房款XXX.64元；

但此前，被告已将都匀市民族路3号新都汇国际购物广场1栋-1层53号房屋出售给案外人曾某、丁某，并于2016年12月8日办理了预告登记，2016年12月28日办理抵押预告登记，将都匀市民族路3号新都汇国际购物广场1栋-1层54号房屋出售给案外人罗某、徐某，并于2016年12月7日办理了预告登记，2016年12月28日办理抵押预告登记。

由此导致了原告未能如期获得房屋，故向人民法院提请诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年4月18日签订的《商品房买卖预约协议》；2、判令被告立即退还原告已支付的购房款XXX.16元，并支付原告利息383871.37元（从2018年2月2日起按同期贷款利率暂算至2019年3月25日止），剩余利息按同期贷款利率计算至房款全部付清时止；3、判令被告赔偿原告XXX.16元；4、判令本案诉讼费、保全费、保全担保保险费由被告承担。

最终人民法院判决：一、解除原告潘X与被告贵州XX公司于2017年4月18日签订的《商品房买卖预约协议》；二、被告贵州XX公司于本判决生效之日起三十日内退还原告潘X购房款XXX.16元；三、被告贵州XX公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告潘X经济损失XXX.16元；四、驳回原告潘X的其他诉讼请求。一审案件受理费108026元、因适用简易程序审理减半收取54013元，诉讼财产保全费5000元，共计59013元，由原告潘X负担1653元，被告贵州XX公司负担57360。

律师分析：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，本案中，原、被告签订的《商品房买卖预约协议》及《新都汇国际购物广场商铺委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，合同对双方均具有约束力，应按照合同约定履行义务；由于被告将案涉房屋出售给原告时隐瞒了该房屋已出售给案外人并已办理房屋预告登记及抵押登记的事实，致使原告不能实现合同目的，故对原告解除合同并返还已付购房款的诉请，理应予以支持；关于原告已付购房款数额的认定，案涉房屋总建筑面积164.54平方米，每平方米单价为46200元，总价款XXX元，被告给原告优惠后，每平方米单价为42504元、总价款为XXX.16元，双方虽约定案涉房屋由被告负责统一招商包租三年，被告一次性返还原告三年租金XXX.52元，包租期限自2017年5月17日至2020年5月16日，该租金收益已一次性抵扣总铺款，最终房款价为XXX.64元，故应以XXX.16元认定原告已付购房款；关于原告主张的被告赔偿已付购房款一倍的赔偿请求，符合法律规定，也应当予以支持。

律师建议：作为购房者来说，购买房屋之前要仔细了解自己所购房屋的详细情况，最好让房开提供相应的证明材料，并且尽早网签备案，以此保障自己的合法权益，免得产生多余的诉累，但是出现纠纷了也不要怕，要仔细收集证据，尽快寻求专业人士的帮助。

作为房开来说，尽量不要带有侥幸心理去随意套取资金，应当用合理合法的手段去销售，从而减少自己的经营风险，否则容易得不偿失。