律师观点分析

原告：北京XX公司，住所地北京市通州区砖厂北XX。

法定代表人：董XX，执行董事。

委托诉讼代理人：胡XX，北京市XX律师。

委托诉讼代理人：王XX，北京市XX实习律师。

被告：北京XX公司，住所地北京市西城区阜成XX。

法定代表人：刘XX，执行董事。

委托诉讼代理人：谢XX，北京XX律师。

原告北京XX公司（以下简称为XX模公司）与被告北京XX公司（以下简称为XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹X独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告XX模公司的委托诉讼代理人胡XX、王XX，被告XX公司的委托诉讼代理人谢XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX模公司提出诉讼请求：1．请求依法判令撤销双方于2020年5月15日签署的《<土桥PLUS文化产业园房产租赁合同>解除协议》第六条，判令被告立即退还租金保证金336405元，并以336405元为基数，按照每日0．1%标准支付延期利息。2．判令本案受理费由被告承担。原告诉称的事实与理由：2017年6月27日，原告关联企业北京XX公司（以下简称“XX公司”）与被告签署《土桥PLUS文创产业园房产租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告将坐落于北京市通州区XX801—807号（以下简称“租赁房屋”）出租给XX公司。《租赁合同》第四条第六款约定XX公司应交付336405元租金保证金；第十三款约定租赁期满或提前解除时被告应退还租金保证金。2019年5月16日，原告、被告、XX公司共同签署《土桥PLUS文创产业园房产租赁合同三方协议》（以下简称《三方协议》），明确约定自2019年5月1日起，XX公司将《租赁合同》权利义务概括转让给原告，原告与被告仍按《租赁合同》约定履行。原告于2019年5月16日重新交纳了租金保证金。2020年春节后，因受新冠脑炎疫情影响，原告无法正常经营而陷入经济危机。但是原告仍正常全额缴纳租金至2020年3月底，根据北京市相关政策，2020年2月、3月、4月租金应减半收取，故原告向被告申请以2月、3月应退还的租金冲抵4月、5月应缴纳租金。被告同意退还2月、3月、4月各半月租金，但称需要走审批流程，不同意直接冲抵。不但如此，被告作为国有企业，只为自身利益着想，根本不考虑国家及北京市在新冠脑炎疫情期间对民营企业的扶持政策，在折抵后原告尚未欠付租金的情况下，于2020年4月27日向原告发出《关于解除<房屋租赁合同>的通知》，强制要求解除租赁合同，并要求原告于2020年4月30日前交还房屋。原告作为民营企业，受新冠脑炎疫情影响面临倒闭，也自知无力与国有企业抗衡，只能同意被告的解除要求。但因疫情期间，另寻其他办公地址具有一定难度，同时大部分装修工人都没有返京，装修也需要一定时间，故向被告申请给予合理的搬迁期间。但被告不顾原告死活，步步紧逼，多次自行或通过物业公司以给原告停水、停电相威胁，2020年5月11日，被告及物业公司强行给原告断电，致使原告公司无法维系疫情下的经营。原告多次表示以租金保证金抵扣应付租金及其他费用，保证会尽快搬走，请求被告给予一定的合理期间。但被告拒绝原告合理请求，并强迫要求原告签署《<土桥PLUS文化产业园房产租赁合同>解除协议》（以下简称《解除协议》），明确《解除协议》条款不能更改，如果不签署就断电，且不允许原告搬离办公用品。被告逼迫原告签署《解除协议》，目的是非法占有原告交纳的租金保证金。原告为了争取搬家时间，避免搬家期间无法办公而使公司业务无法处理，尽量维持企业运营，避免倒闭现象发生，被迫签署了《解除协议》。2020年6月15日，原告将租赁房屋腾空并交还给原告。原告认为：新冠脑炎疫情对全国各行各业影响均很大，国家和北京市政府出台了各项扶持民营企业的政策。被告作为国有企业理应承担更多的社会责任，但被告丝毫不考虑原告受新冠疫情影响的实际状况，不严格执行国家及北京市相关政策法规，强行终止双方租赁合同，且不给予原告合理的搬迁时间，以停水、停电，不让原告搬离必要的办公用品，阻止原告正常办公等方式相威胁，迫使原告在不得已的情况下签署《解除协议》。《解除协议》第六条是原告在被胁迫的情况下签署的，不是原告的真实意思表示，根据《合同法》第五十四条规定，原告有权要求撤销。故原告特起诉至贵院，望判如所请。

被告XX公司辩称，一、被答辩人关于其未欠缴租金的陈述严重背离客观事实，答辩人不予认可。被答辩人主张：“被告作为国有企业，只为自身利益着想，根本不考虑国家及北京市在新冠脑炎疫情期间对民营企业的扶持政策，在折抵后原告尚未欠付租金的情况下，于2020年4月27日向原告发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，强制要求解除租赁合同，并要求原告于2020年4月30日前交还房屋。”上述陈述严重背离客观事实。首先，双方签署的《房产租赁合同》（见证据1）第二条第三款和第五款对于租期和租金支付方式明确约定，被答辩人承租答辩人房屋的租赁期限为2017年7月1日至2022年6月30日，被答辩人应在签署合同的同时向答辩人交付首期租金（三个月的租金），除首期租金外，被答辩人须在每三个月的首月前10日内向答辩人交付三个月的租金。依据上述约定，被答辩人应于2020年4月10日前向答辩人支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金。截止2020年4月中下旬，被答辩人仍未支付前述租金，已构成逾期支付及违约。依据《房产租赁合同》（见证据1）第十条第四十一款关于迟延利息的约定，第十五条第五十三款关于乙方违约导致合同提前解除的违约责任约定，第十八条第六十款关于甲方单方解除权的约定，答辩人分别于2020年4月13日、4月16日、4月25日向被答辩人发出了两封《缴费提示》及《关于催缴租金、延期利息等费用的通知》（见证据2、3、4），被答辩人均已收悉，但仍拒绝支付到期租金。答辩人只能行使约定解除权，于2020年4月27日向被答辩人发出《关于解除<房屋租赁合同>的通知》（见证据5）依法维护自身合法权益。其次，北京市人民政府办公厅于2020年2月5日发布《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施（京政办发〔2020〕7号）》（见证据6），规定中小微企业承租京内市及区属国有企业房产用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。2020年4月17日发布《北京市人民政府办公厅关于印发<进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施>的通知（京政办发〔2020〕15号）》（见证据7），规定符合首都城市战略定位、不在疏解整治范围内且经营困难的中小微企业、个体工商户，承租京内市及区属国有企业房产办公用房，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，2020年3月和4月给予租金50%的减免。比对上述政策性文件可以明确，北京市XX与3、4月租金减免的条件存在明显不同，对是否符合减免政策的主体要求明显不同。2020年4月20日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会发布《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》（见证据8）进一步明确了租金减免的原则、适用范围和工作程序，明确要“提高租金减免的精准性，使符合首都功能定位、区域发展规划以及未列入疏整促计划的且经营困难的承租单位真正受益，拟享受租金减免的承租单位通过区、企互认的方式予以确定。”因此，被答辩人是否符合租金减免政策，应当根据政策文件提交相关申请材料，由答辩人依据市政府、市国资委规定的规定，履行区企互认等相关程序后，由上述部门审批确认，并非被答辩人向答辩人主张租金减免就可以直接享受减免政策。事实上，被答辩人对上述文件及程序是明知的，诉辩双方于2020年5月21日签署《<土桥PLUS文化产业园房产租赁合同>解除协议》（见证据9）第七条亦明确，“在乙方严格履行本协议约定义务的前提下，甲方可根据《北京市人民政府办公厅关于印发〈进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施〉的通知》（京政办发〔2020〕15号）的文件精神，及《市国资委关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300号）的企业规模划分标准，继续配合乙方申请2020年3月、4月租金减免，但乙方是否符合相关租金减免政策，待拟享受租金减免的承租单位通过区、企互认的方式予以确定。如国家或北京市相关政府部门关于2020年5月、6月租金出台新政策，双方按照新政策执行。乙方同意，如乙方怠于或拒绝履行本协议约定的相关义务，则甲方有权拒绝配合乙方申报相关政策优惠；如乙方已确认可享受相关减免政策，在乙方未全部按约履行本协议约定的相关义务前，甲方有权暂缓与乙方按照减免政策进行结算。”综上，被答辩人欠付2020年4月1日至2020年6月30日期间房租，答辩人行使合同约定权利进行催收、行使单方解除权属依法维权。在此情况下，答辩人仍积极配合被答辩人申请租金减免的政策优惠，被答辩人关于其未欠缴租金的陈述严重背离客观事实，属于罔顾事实的虚假陈述，答辩人不予认可。二、答辩人催收房租、解除合同、通知被答辩人将停止能源供给等行为系依法履行催告的义务和依法行使合同履行抗辩权、约定解除权，被答辩人主张前述行为为胁迫、威胁缺乏事实和法律依据《房产租赁合同》（见证据1）第十条第四十一款约定：“乙方未能按照合同规定的期限支付租金、各类保证金等费用的，除仍须履行上述付款义务外，还须向甲方支付上述款项自应付日起至实付日止的延期利息，延期利息按每日0．1%计算。甲方将有权将租金保证金充抵上述欠付费用和延期利息，充抵后租金保证金的缺额部分乙方有义务补足。”第十五条第五十三款约定，“因乙方违约等原因使本合同提前解除的，甲方有权没收乙方已付的租金保证金。租金保证金不足额或乙方还有租金等欠付的，乙方还须负补足、补交义务，乙方并须赔偿甲方因此而遭受的经济损失。乙方同意，因乙方违约导致本合同提前解除或终止履行的，则甲方有权根据需要处置乙方存放在所租房间内的物品及装饰装修物，而无须向乙方承担任何违约或赔偿责任。乙方承诺提前解除本合同或终止履行本合同之日起30日内将企业营业执照所载住所或地址迁出上述房间。”第十八条第六十款约定，“乙方自欠租应付日起逾期超过20日仍未足额将上述费用及延期利息交付甲方的，甲方有权终止本合同，并有权扣取乙方已付的租金保证金。本合同的终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。”答辩人分别于2020年4月13日、4月16日、4月25日向被答辩人发出了两封《缴费提示》及《关于催缴租金、延期利息等费用的通知》（见证据2、3、4），依据合同的约定要求被答辩人支付租金及延期利息，被答辩人均已收悉，但仍拒绝支付欠付费用。截止2020年4月27日，被答辩人欠付租金超过20日期限，答辩人只能行使约定解除权，于当日向被答辩人发出《关于解除<房屋租赁合同>的通知》（见证据5）依法维护自身合法权益。答辩人在2020年4月25日《关于催缴租金、延期利息等费用的通知》（见证据4）中明确向被答辩人告知，“请贵司于2020年4月26日l1:00时前一次性付清上述欠款。否则，我方将通知第三方管理公司，不再为贵公司提供正常经营的条件（包括且不仅限于对贵公司所租房间的能源供给）。同时，根据‘合同1’第十八条第六十款、第六十一款和第六十二款关于违约责任的约定，XX公司将提前解除与贵司签署的‘合同’。”依据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二条第11款，“房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。”答辩人通过向被答辩人发出《缴费提示》及《关于催缴租金、延期利息等费用的通知》等文书，告知其不付租金将导致停止能源供给等不提供正常经营条件的后果，系依法履行催告的义务和依法行使合同履行抗辩权、约定解除权的行为，被答辩人主张前述行为为胁迫、威胁缺乏事实和法律依据。三、《<土桥PLUS文化产业园房产租赁合同>解除协议》系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，双方已签署生效，对双方均发生法律约束力，受法律保护。被答辩人应依法按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2020年4月，被答辩人向答辩人发出《关于房屋租金支付的函》，申请变更租金支付方式为按月支付。答辩人收到该函件后，积极回应并与被答辩人协商，经双方反复协商相关事宜，最终双方一致同意调整2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金支付方式，并确认《房产租赁合同》于2020年6月15日解除，据此签署了《<土桥PLUS文化产业园房产租赁合同>解除协议》（见证据9）。我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《<土桥PLUS文化产业园房产租赁合同>解除协议》系诉辩双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，双方已签署生效，被答辩人应依法履行。综上所述，被答辩人关于其未欠缴租金的陈述严重背离客观事实，答辩人催收房租、解除合同、通知被答辩人将停止能源供给等行为系依法履行催告的义务和依法行使合同履行抗辩权，不构成威胁、胁迫。《<土桥PLUS文化产业园房产租赁合同>解除协议》系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，双方已签署生效，对双方均发生法律约束力，受法律保护。被答辩人应依法按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。恳请贵院查明事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。

经审理查明：2017年6月27日，案外人北京XX公司（以下简称为XX公司）与被告XX公司签订《土桥PLUS文创产业园房产租赁合同》，约定被告将坐落于北京市通州区颐瑞东XX801-807号房屋出租给XX公司，租期自2017年7月1日至2022年6月30日，前三年月租金102790元，第四年月租金118863元，第五年月租金125911元。同时约定原告向被告支付3个月租金的保证金336405元。2019年5月16日，原告XX模公司（合同载明名称为北京XX模伟业科技发展有限公司）与XX公司及被告XX公司签订《土桥PLUS文创产业园房产租赁合同三方协议》，约定XX公司将合同的权利义务转让给原告，同时，原告应重新向被告交纳租赁合同保证金336405元，被告将保证金退还给XX公司，XX公司于2019年5月16日支付了保证金336405元。后XX公司名称变更为北京XX公司。后，原告XX模公司与被告XX公司签订《土桥PLUS文化产业园房产租赁合同解除协议》（以下简称为《解除协议》），约定解除原、被告双方之间的租赁关系，解除日期为2020年6月15日。关于该解除协议的签订时间，原告称其盖章时间在2020年5月18日之前，被告称其是在2020年5月21日盖章。庭审中，原被告对于该解除日期均认可。2020年6月15日，原告XX模公司已将案涉房屋腾空并交还给了被告XX公司。该《解除协议》第六条约定：“依据原租赁合同第十五条第五十三款约定，乙方同意甲方没收（全额扣除）乙方已支付的租金保证金用于弥补乙方未能履约给甲方造成的损失，租金保证金共计人民币336405元整”。

上述事实，有《土桥PLUS文创产业园房产租赁合同》《土桥PLUS文创产业园房产租赁合同三方协议》《土桥PLUS文化产业园房产租赁合同解除协议》、收据、北京XX电子回单及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告请求本院判令撤销原、被告签署的《解除协议》第六条，称该《解除协议》第六条是原告在被胁迫的情况下签署的，不是原告的真实意思表示，故根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，要求撤销。本院认为，一方以胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销；以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为；主张存在胁迫事实的一方当事人，应当提交证据证明胁迫事实的存在。本案中，原告称“被告不严格执行国家及北京市相关政策法规，强行终止双方租赁合同，且不给予原告合理的搬迁时间，以停水、停电，不让原告搬离必要的办公用品，阻止原告正常办公等方式相威胁，迫使原告在不得已的情况下签署《解除协议》”。本院认为，租赁合同中明确约定了租金的给付时间和金额，原告未能按合同约定的时间给付租金，不符合合同的约定；此外，原告认为因疫情影响，被告应按相关规定减免租金，但原告是否符合相关减免政策，应当根据政策文件提交相关申请材料或和被告协商解决，而原告直接主张通过减免的租金抵扣未支付月份的租金，并不能成立；被告向原告送达三次缴费通知后，通过停水、停电的方式催缴租金，该行为并不违反合同的约定，亦不属于胁迫行为。综上，原告并未提交充分证据证明《解除协议》第六条系通过胁迫的手段使原告在违背真实意思的情况下签署的，故本院对于原告请求依法判令撤销双方于2020年5月15日签署的《<土桥PLUS文化产业园房产租赁合同>解除协议》第六条的诉讼请求不予支持；对于原告请求判令被告立即退还租金保证金336405元，并以336405元为基数，按照每日0．1%标准支付延期利息的诉讼请求亦不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：

驳回原告北京XX公司的诉讼请求。

案件受理费3173元，由原告北京XX公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员　　邹　强

二〇二〇年十月二十七日

法官助理　　李XX

书 记 员　　黄XX