房屋出卖人死亡，其继承人有配合买受人办理房屋过户登记的义务吗？

律师观点分析

引言

二手房交易过程中，在房地产权转移至买受人名下前，偶有出卖人死亡之情形，若此，出卖人的继承人是否有协助买受人办理房屋过户登记之义务，笔者试以其代理的一起房屋买卖合同纠纷案为例，对上述涉及的法律适用问题予以解读，以抛砖引玉。

基本案情

王先生于2020年与李女士签订了房屋买卖合同，约定：李女士将住房（该房系回迁房，系李女士的个人财产，合同签订时房地产权证尚未办至李女士名下）出售给王先生，王先生支付全部房款后，李女士将房屋交付给王先生使用，待该房房地产权证办至李女士名下后，李女士协助王先生办理房屋过户登记手续。

合同签订后，王先生按约及时付清了全部房款，李女士也按约将房屋交付给王先生使用。2021年李女士办理了以其为权利人的房地产权证书，并告知了王先生，而后双方办理房屋过户登记手续，在过户登记手续办结前，李女士因病死亡。为此，王先生要求李女士的法定继承人（四子女）协助办理房屋过户登记手续，四子女认为房屋出售价过低，要求王先生另付数万元，才同意协助办理过户手续，王先生予以拒绝。2022年，王先生以李女士的四子女为被告向人民法院提起诉讼，笔者为王先生的诉讼代理人。

原告诉讼请求

要求李女士的四子女协助王先生办理房屋过户登记手续，将房地产权登记至王先生名下。

被告抗辩意见

李女士的四子女认为其未继承房屋，且不是房屋买卖合同的当事人，无协助办证的义务，请求法庭驳回王先生的起诉。

法院判决

李女士的四子女在判决生效后二十日内协助王先生，将案涉房屋的房地产权转移登记至王先生名下。

律 师 解 读

一、法律漏洞之发现

本案的争议焦点为：李女士的四子女是否有协助王先生办理房屋过户登记之义务。虽然当事人双方对事实无争议，但难以探寻到能够作为支持王先生诉讼请求的请求权基础。

首先，《中华人民共和国民法典》第一千一百五十九条、一千一百六十一条不能作为支付王先生诉讼请求的请求权基础。

按照文义解释、体系解释，《中华人民共和国民法典》第一千一百五十九条、一千一百六十一条均规定的是在法定继承人继承遗产的情况下，法定继承人以所得遗产实际价值为限，清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。该债务显然指的是金钱给付义务，而非行为给付义务。本案中，涉案住房已出售给王先生，李女士的四子女未继承涉案住房，是否继承其他财产也不明。关键是合同约定的李女士协助办理房屋过户登记之义务，是行为给付义务，不是金钱给付义务，为此不论李女士的四子女是否继承了李女士的财产，法院均不能援引上述法条支持王先生的诉讼请求。

其次，李女士为房屋买卖合同的当事人，李女士的协助办理房屋过户登记之义务为合同义务，根据合同相对性原则，只有李女士有协助王先生办理房屋过户登记之义务。而《民法典》继承编等，均未规定法定继承人对被继承人合同的行为给付有承继的义务。为此，法院不能以双方签订的合同作为支持王先生诉讼请求的依据。

最后，《民法典》中的“一般条款”也不宜作为法院支持王先生诉讼请求的依据。《民法典》的第六条为“公平原则”的规定，第七条为“诚实信用原则”的规定，均属于“一般条款”。民事审判中，在法律无具体规定的情况下，为了实现个案正义，法院可以适用法律的基本原则和基本精神，援引一般条款裁判，以填补法律漏洞。但本案涉及的是房屋买卖合同纠纷，李女士的四子女非合同当事人，无约定的协助办证之义务，又无法定的协助办证之义务。从程序法上看，李女士的四子女不是适格的被告，在被告不适格的情况下，法院无援引“公平原则”、“诚实信用原则”，以支持王先生诉讼请求之余地。

一言以蔽之，本案中法院无具体法律规定可援引，以支持王先生的诉讼请求，存在法律漏洞，且不宜用“一般条款”填补。

二、完善立法之建议

审理本案的法院援引《民法典》第六条、第七条，即“公平原则”、“诚实信用原则”，支持了王先生的诉讼请求。司法实践中，审理与本案类似案件的法院，也基本上支持了购房人的诉讼请求，大多数法院援引了“公平原则”、“诚实信用原则”。

笔者认为，在此类案件中，法院支持购房人的诉讼请求，更多的是对比购房人的物权期待权与卖房人的继承人拒绝协助过户权利，而作出价值判断、利益衡量，两权相利取其重之结果，援引“公平原则”、“诚实信用原则”实属无奈。该方面存在法律漏洞，亟待我国立法机关立法完善。

作者

何青松，法学学士、安徽景旺律师事务所律师、合伙人，刑事专业律师、建筑房地产专业律师，铜陵仲裁委员会仲裁员、铜陵市劳动人事仲裁委员会仲裁员。

法条链接

《民法典》第一千一百五十九条：“分割遗产，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务；但是，应当为缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产。”

《民法典》第一千一百六十一条第一款：“继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。”

《民法典》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”

《民法典》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”

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