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当商品房买卖合同无法继续履行时,如何正确行使解除权

作者:叶文汉律师时间:2018年10月16日分类:律师随笔浏览:1074次举报


合同解除权是指已成立生效的合同因发生法定的或当事人约定的情况,或经当事人协商一致,而使合同权利义务关系终止的权利。有些商品房买卖双方很少去注意合同的解除条款,导致实践中一旦出现争议无法协商时,双方就僵持在那,合同就无法履行,其实如何能正确行使合同解除权,将能极大减小当事人的诉累。

在哪几种情况发生时,合同双方可以考虑解除商品房买卖合同呢?笔者总结如下,并提出正确解除合同方式供参考。

一、合同一方当事人违约,导致出现合同约定的解除条件时。在此种情况,合同相对方可以选择继续履行合同或者解除合同,如购房者迟延履行交付购房款时间达到合同约定的时间,此时作为守约方如果想解除合同就需要及时告之对方解除合同,可以采用律师函、短信、电话录音甚至诉至法院的方式以此来达到解除合同的目的。

实践中往往购房合同双方未能重视解除条款,在购房格式解除条款一栏中是空白的,即未约定违约方逾期违约多少日后,守约方可以解除合同。此时要根据《合同法》的法定解除的相关规定,催告对方在合理期限内履行,如未及时履行,守约方将解除合同。

二、合同因不可抗力致使不能实现合同目的。法律上的不可抗力和正常人思维理解的不可抗力会有较大的差距,在适用合同法上的不可抗力时具有较为严格的标准,其通常是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,一般是包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为,如征收、征用;社会异常事件,如罢工、骚乱三方面。当出现不可抗力导致合同目的无法实现时,合同的双方可以协商订立解除合同协议书,或者采用律师函、短信、电话录音甚至诉至法院的方式以此来达到解除合同的目的。

当然在不可抗力事由结束后,如果合同双方都没有在不可抗力期间提出解除合同的,合同一方如果要求继续履行合同的,那么双方依然要按照合同的约定继续履行合同。

三、合同因情势变更继续履行将导致一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。所谓情势变更,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”实践中,以往有一些审判案例将政府限购限贷的行政调控行为视为情势变更或者不可抗力来判决解除合同,但是目前法院的主流审判观点却认为政府的限购限贷政策这是可以预见的,因为国家政策导向是“房子是用来住的,不是来炒的”。那么因为出现限购限贷政策导致合同无法履行该如何处理?当事人双方可以协商变更合同、签订解除合同协议书、或者向法院起诉以不可归责于双方当事人的事由来解除合同。


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