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案外人执行异议之诉中排除对不动产(房产、土地)强制执行的要件

作者:邓小军律师时间:2019年10月04日分类:律师随笔浏览:114次


案外人执行异议之诉中排除对不动产(房产、土地)强制执行的要件

   司法实践中,被执行人名下的不动产,如房产、土地等,在被法院查封(保全查封或者执行查封)之前就已经以买卖的形式交易给买受人(案外人),但是由于其他客观原因,未顺利将案涉房屋过户至买受人(案外人)。此时买受人作为利害关系人的案外人可以向人民法院提出执行异议,异议是否能得到法院支持,还应考虑是否满足如下条件:

   1、在人民法院查封案涉不动产之前,买受人已经和被执行人签订不动产买卖合同,如案涉财产系房屋,就应和被执行人签订《房屋买卖协议》。确定《房屋买卖协议》签订时间往往从以下几点来考量,如:与中介签订居间服务协议的时间,定金支付时间;房屋买卖协议上载明的时间等等。

  2、在人民法院查封案涉不动产之前,买受人已经合法占有该不动产,如案涉不动产系房屋,买受人应举证证明被执行人已经将案涉房屋交付给买受人。如双方交接房屋的清单,物业公司的缴费证明,装修房屋的装修合同,物管公司出具的装修管理费的收据,水电气费的缴费证明等。

  3、买受人已经支付全部价款给被执行人或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。按照一般的二手房交易习惯,双方在在合同中都约定价款以及价款支付的条件,如支付定金的时间及条件,支付首付款的时间及条件,支付尾款的时间及条件。故,如买受人分期支付购房款,就应当严格按照合同约定的节点支付购房款,且从房屋被查封后,应将剩余购房款交付法院处理。

4、双方约定的购房款应合理,不得过分低于市场价。

5、非因买受人的的原因未办理过户登记。实践过程中,非因买受人的原因往往有如下几种,如:房屋存在抵押登记,该抵押登记为解除;因出卖人人违约,拒不办理过户登记;房屋产权证未达到办理条件等等。

 


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