在征收补偿方案确定的期限内协商补偿事宜未达成协议，这是作出补偿决定的前置条件。征收补偿方案是由房屋征收部门拟定，报市县人民政府，经不少于30日的公开征求公众意见程序，修改后制定公布的征收补偿整体方案。征收补偿方案涉及到本次征收范围内征收补偿的具体程序规则和补偿标准等内容，是房屋征收的“基本法”。其中，应当有关于达成征收补偿安置协议的最后期限的规定。房屋征收部门在征收决定作出后就应当与被征收人开始协商补偿事宜。期限届满，房屋征收部门与被征收人未达成一致协议的，房屋征收部门可以向市县政府报请作出征收补偿决定。未经协商程序或者征收补偿方案规定的最后协商期限未届满，房屋征收部门不得报请市县政府作出征收补偿决定。

征收补偿协商程序应当有一个合理的协商期限，要给被征收人一个思考、选择的期间。在过去的拆迁补偿过程中，一些案件的拆迁人根本没有协商的诚意，上午与被拆迁人接触，下午就申请拆迁主管部门或者人民政府裁决，不给被拆迁人思考的时间，不给被拆迁人协商的余地。这是造成拆迁过程中矛盾激化的一个重要原因。

因此，在征收补偿协商过程中，应当尽可能早的与被征收人事先接触，给被征收人以充分的协商时间和机会，尽可能通过协商的方式解决征收补偿问题，防止征收补偿协商程序形式化。通过充分协商，即便不能达成协议，也可以让被征收人对征收规则和标准有比较清醒的认识，有利于被征收人对将来市县政府作出的征收补偿决定的理解和接受，防止和减少矛盾激化。

不经协商程序可以直接进入征收补偿决定程序的特例是被征收房屋所有权人不明确。由于被征收房屋所有权人不明确，房屋征收部门无法确定协商的对象，但是，为了公共利益需要，必须及时征收，此时有必要不经协商作出补偿决定。被征收房屋所有权人不明确应当包括两种情况：一是被征收房屋产权存在争议，征收补偿协商期限内不能通过协商、仲裁、诉讼等方式明确产权的；二是登记的被征收房屋所有权人下落不明，无法确认被征收房屋产权人的。

1、在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议。房屋征收中，当事人可能由于对补偿方式和补偿金额、用于产权调换房屋的用房面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项持有不同看法，从而导致补偿协议一时无法达成。为避免房屋征收当事人各执己见、相互扯皮，久拖不决，本条规定在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。房屋征收部门报请作出补偿决定的时间，应当是在征收补偿方案确定的签约期限之后。在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议，还有一层潜在的含义，就是政府认为有关补偿方式与金额、用于产权调换房屋面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式与过渡期限等事项合乎法律规定，有关当事人的合法权益得到了补偿，超过签约期限仍不签订协议，这时才可以作出补偿决定。

2、房屋所有权人不明确。被征收房屋所有权人不明确是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼等情形。由于房屋所有权人不明确，补偿的对象也就不确定，往往难以进行补偿。在此情况下，不能因此就降低或不对此类房屋进行补偿，又不能因此久拖不决影响整个征收补偿工作。为保证被征收人的合法权益和房屋征收工作的顺利进行，除对达不成补偿协议的被征收人作出补偿决定外，对被征收房屋所有权人不明确的也有必要依法作出补偿决定。