简介：签订二手房房屋买卖合同时，一般要注意审查以下几点；1、查合同主体是否为房屋所有权人，是否存在共有权人；2、    审查房屋是否正在租赁，租赁合同何时到期；3、审查房屋有无被抵押、被司法机关查封等限制交易情况；4、审查房款支付方式、违约责任，衡量还贷能力；5、审查房屋交付与过户时间，并设定违约责任。

二手房交易现象越来越普遍，在签订二手房买卖合同中，更加要注意交易的风险防范。律师提醒，买方在购房时，尤其要注意审查以下几点内容：

1、        审查合同主体是否为房屋所有权人，是否存在共有权人

只有房屋所有权人，才能对房屋进行处分。因此，购房者在购房时，最好与卖方共同到不动产登记部门核查卖方是否为房屋所有权人，以及房屋是否存在共有人。经过查询，如果存在共有人一定要取得共有权人同意出售该房屋的书面证明，以免因共有权人事后反悔、“不知情”等发生争议。

2、        审查房屋是否正在租赁，租赁合同何时到期

根据“买卖不破租赁”原则，如果房屋正在租赁期间，则即使房主将房屋转卖给他人，也不能影响租赁合同的继续履行。换句话说，如果购房者购买的房屋正在被他人承租，则租赁合同对购房者和承租人继续有效，购房者无法让承租人限期搬离。如果购房时不注意审查这一点，可能会影响购房者对房屋的使用权。

3、        审查房屋有无被限制交易

一般而言，购房者需要审查房屋有无被抵押、有无被司法机关查封，以及房屋是否为禁止上市交易的经济适用房。尤其是要注意审查房屋是否存在抵押权。房屋被抵押后，在债务人不能按时偿还债务时，抵押权人可就房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿。如果购房者不注意审查这一点便签订购房合同、支付购房款，一旦抵押权人行使抵押权，购房者将可能出现房钱两空的被动局面。

4、        审查房款支付方式、违约责任，衡量还贷能力

在签订合同时，需要审查房款如何支付、卖方提供贷款资料的时间以及逾期付款的违约责任，最后综合衡量自己的还贷能力，以免因日后无力偿还贷款而构成违约，并承担较重的违约责任。

5、         审查房屋交付与过户时间，并设定违约责任。

房屋交付与过户，对购房者取得房屋、实现购房目的最为关键。合同中，最好严格约定卖方交付房屋并办理过户登记的时间及逾期办理的违约责任，以免因卖方不交房、不办理过户登记手续而产生一房多卖的法律风险。同时，可约定卖方在搬离房屋时须结清已发生的房屋水电气费及物业费，以免日后产生纠纷。

法条：

《城市房地产管理法》

第三十八条 下列房地产，不得转让:

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

《中华人民共和国合同法》

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。