律师观点分析

案件概述

某村集体经济组织与本村村民于2022年签订15年期集体土地租赁合同，约定土地用于物流办公，年租金按地块情况分标准计付。因承租人拖欠2023、2024年度租金共计4.14万元，村集体多次催缴无果后诉至法院，要求解除合同、支付租金及违约金，并由承租人承担诉讼费。承租人应诉后提出合同无效抗辩，主张案涉土地性质为林地，村集体隐瞒用途违规出租，且未履行道路通行保障义务导致其无法实际使用土地，同时提出退还已缴费用、赔偿损失的反诉主张。

办案策略与过程

冯建华律师接受村集体委托后，第一时间梳理案件核心争议点，制定双轨抗辩策略：一是围绕合同履行事实抗辩，举证证明承租人签约时已知晓地块无通行道路的现状，且自愿接受租金优惠条款，其未实际使用土地属于自担商业风险，无权主张退还已缴费用；二是针对合同效力抗辩，主动向法院申请调查令核实土地性质，同时梳理农用地转用审批的法律要件，明确举证责任分配规则，指出承租人应当对合同无效的主张承担举证责任。庭审过程中，冯建华律师紧扣“谁主张谁举证”原则，对承租人提交的土地性质截图的证据合法性、关联性提出异议，同时举证证明承租人已付租金属于土地占用对价，其主张的垫付费用、建设损失均无合同依据及支付凭证支撑，逐一推翻对方抗辩主张。

案件结果

法院经审理认定，双方均无法证明案涉土地签订合同前已完成农用地转用审批手续，案涉租赁合同因违反法律强制性规定无效；同时认定承租人知晓地块道路现状，无权主张返还已付租金及赔偿损失，其主张的1万元补偿款无证据支撑不予采信。最终判决：1. 案涉土地租赁合同无效；2. 驳回原告村集体的全部诉讼请求，案件受理费1042元由原告自行承担。

案件启示

本案凸显了集体土地流转合规性的重要性：一方面村集体出租土地前应当核实土地性质，严格履行农用地转用审批程序，避免因合同无效导致集体利益受损；另一方面商事主体签订土地租赁合同时应当尽到审慎注意义务，主动核实土地规划用途及审批手续，对地块现状、配套条件等核心条款书面确认，避免后续产生履约纠纷。同时案件也体现了民事诉讼中举证责任分配的核心规则，任何一方主张合同无效、违约赔偿等诉求，均需提供充分证据支撑，否则将承担举证不能的不利后果。