（2018）皖0803民初3129号

律师观点分析

安徽省安庆市大观区人民法院

民事判决书

（2018）皖0803民初3129号

原告（执行案外人）:桐城市某某假日酒店有限公司。

法定代表人:朱某，该公司总经理。

委托诉讼代理人:程律师。

原告（执行案外人）:汪某某，女。

上述两原告共同委托诉讼代理人:王兵，安徽文征律师事务所律师。

被告（申请执行人）:某某资产管理股份有限公司安徽省分公司。

负责人:李某，该分公司副总经理。

委托诉讼代理人:汪某某，该分公司副经理

委托诉讼代理人:耿某，该分公司业务经理。

第三人（被执行人）:安徽某某物流有限公司。

法定代表人:朱某。

第三人（被执行人）:桐城市某某置业有限公司。

法定代表人:束某某。

上述两名第三人共同委托诉讼代理人:汪某某，男。

第三人（被执行人）:汪某某，男。

第三人（被执行人）:朱某，女。

第三人（被执行人）:汪某，女。

第三人（被执行人）:汪某1，女。

上述三名第三人共同委托诉讼代理人:汪某某，男。

原告桐城市某某假日酒店有限公司（以下简称:某某酒店公司）、汪某某与被告某某资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称:某某安徽分公司）、第三人安徽某某物流有限公司、桐城市某某置业有限公司、汪某某、朱某、汪某、汪某1案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某酒店公司和汪某某的共同委托诉讼代理人王兵，原告某某酒店公司的委托诉讼代理人程松，被告某某安徽分公司委托诉讼代理人汪某某、耿某，第三人安徽某某物流有限公司、桐城市某某置业有限公司、朱某、汪某、汪某1共同委托诉讼代理人暨第三人汪某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某某酒店公司向本院诉讼请求:1.请求确认原告对汪某1、汪某某、汪某所有的位于XXX的财产享有自2013年10月1日至2023年10月1日期间承包经营权；2.请求撤销大观区人民法院作出的（2018）皖0803执异19号执行裁定书；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2011年11月29日，某某酒店公司依法注册成立，该酒店营业用房屋以租赁方式获得，且由原告汪某某一直负责实际经营事宜。2011年12月12日，因经营理念不同，作为股东的汪某某提出退出公司，该公司变更为一人独资公司，即汪某某个人独资。2012年酒店生意变差，某某酒店公司决定重新装修以适应市场需求。当年12月份某某酒店公司的投资人汪某某与房主即汪某某等协商装修事宜。经协商，双方一致同意2012年12月至2013年10月1日系房屋装修期，由汪某某个人名义投资1000万元，对酒店整体改造、全面重新装饰。因装修涉及对原有房屋价值有大量提升，故某某酒店公司的投资人汪某某与房主即汪某某、汪某、汪某1商定，房主给予汪某某所经营酒店对该房屋免费承租期10年，但10年承租期满后汪某某应当以该酒店现状完整无偿转让给房主。故某某酒店公司依约取得该房屋的承租权自2013年10月1日至2023年10月1日。

原告认为，原告自注册成立之日起已通过租赁的方式获得上述房屋的承租权。2012年12月10日，更是通过协议的方式继续获得上述房屋自2013年10月1日至2023年10月1日为期10年的承租权，而上述房屋设置抵押的日期为2015年6月5日和2015年6月10日。根据买卖不破租赁的原则，该房屋在实现抵押权的同时应确保原告自2013年10月1日至2023年10月1日期间的承租权益。特向法院提出以上请求，望依法裁判。

本院（2016）皖0803民初653号民事判决生效后，兴业银行安庆分行向本院申请强制执行。2017年9月15日，本院作出（2016）皖0803执1808号之一执行裁定书，裁定:拍卖被执行人汪某某、朱某、汪某、汪某1抵押的XXX。2018年8月3日，安徽省安庆市中级人民法院作出（2018）皖08执他18号执行裁定书，裁定安徽省安庆市大观区人民法院作出的（2016）皖0803民初653号民事判决书由安徽省望江县人民法院执行。2018年8月20日，安徽省望江县人民法院作出（2018）皖0827执684号执行裁定书，载明申请执行人兴业银行安庆分行与某某安徽分公司通过《债权转让协议》转让债权的行为不违背相关法律规定，予以认可，裁定变更某某安徽分公司为本案的申请执行人。

本院（2016）皖0803民初653号民事判决书在执行过程中，案外人某某酒店公司、汪某某提出书面异议，要求保护其10年承包经营权。本院于2018年9月17日作出（2018）皖0803执异19号执行裁定书，裁定驳回案外人某某酒店公司、汪某某的异议请求。某某酒店公司、汪某某不服本院上述裁定，在法定期限内，提出案外人执行异议之诉，要求判如所请。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交其占有的被执行不动产的，应当符合以下情形:一、承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二、承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。根据全案事实，本院认为，某某酒店公司于公司成立时就实际使用涉案房产作为营业场所，并办理了《房屋租赁证》，2012年12月10日时任某某酒店公司的法定代表人汪某某与汪某某等人签订《酒店租赁合同书》，应当认定某某酒店公司租赁涉案房产的时间在抵押登记之前，故该房产在实现抵押权的同时应当保障某某酒店公司的租赁权，但因涉案房屋除了有产权证的部分外，还包含自建房部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效，据此，超出有产权证房产面积的租赁系无效，故本院对原告某某酒店公司主张的承包经营权中有产权证的部分予以支持，对未取得产权证的自建房部分不予支持，故对某某酒店公司主张享有对位于安庆市桐城市海峰路南侧东苑新村综合楼1＃101、131＃301、1＃501房屋自2013年10月1日至2023年10月1日期间承包经营权予以支持。汪某某签订租赁合同时是某某酒店公司的法定代表人及唯一股东，结合某某酒店公司在成立时已经办理房屋租赁证的事实，其签约行为应当认定为职务行为，对其个人主张享有自2013年10月1日至2023年10月1日期间承包经营权的诉讼请求不予支持。因本院支持某某酒店公司主张享有对位于XXX自2013年10月1日至2023年10月1日期间承包经营权，（2018）皖0803执异19号执行裁定自动失效，无需判决撤销执行异议裁定，故对某某酒店公司、汪某某要求撤销（2018）皖0803执异19号执行裁定书的诉讼请求不予支持某某酒店公司装潢涉案房产经营酒店并以装潢余值抵付租金，并不违反法律规定，汪某某、汪某某承认双方是亲属关系，但不能以此推断双方利益混同，存在虚假交易之嫌，故对某某安徽分公司的答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下:

一、原告桐城市某某假日酒店有限公司对位于XXX享有自2013年10月1日至2023年10月1日期间的承包经营权。

二、驳回原告桐城市某某假日酒店有限公司的其他诉讼请求。

三、驳回原告汪某某的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告桐城市某某假日酒店有限公司、汪某某，被告某某资产管理股份有限公司安徽省分公司各负担一半。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。

审 判 长    许 鑫

人民陪审员  宣立新

人民陪审员  杨红兰

二一九年三月二十八日

书记员江梦宇