纪蓉蓉律师
律师观点分析
上诉人林X因与被上诉人付XX、原审第三人林XX返还原物纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初959号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林X上诉请求：撤销一审判决，判令付XX归还非法占有的林X所有的青岛市李沧区永安XXX单元X户房屋，停止侵害和非法占有使用；付XX赔偿因非法占有林X房屋给其造成的经济损失12万元及继续增加的损失；一、二审诉讼费用由付XX承担。事实和理由：1、一审判决适用法律错误。一审判决以林XX与付XX之间的房屋转让行为有效为前提，认为林XX的卖房行为是表见代理，且付XX实际占有房屋并持有林XX的房产证，认定付XX是善意取得房屋，以此认定付XX可以合法占有房屋，违反《物权法》的相关规定。一审判决混淆了不动产转让的合同效力与不动产所有权转让效力的法律关系。付XX与林XX的购房行为是否有效与房屋所有权转移的效力是两个不同的法律关系。即使他们签订的购房合同有效，只能说明他们之间的合同受到法律保护，但是并不会因此取得房屋所有权。付XX可以根据他和林XX之间的购房合同向林XX主张合同之债，但是无权非法侵占林X所有的房屋。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。付XX从未取得房屋产权登记，对涉案房屋不具有所有权，其长期非法占有林X的房屋是侵权行为。一审判决认定付XX占有林X的房屋为善意取得行为是适用法律错误。付XX与林XX之间的购房行为是无效的，林X有权追回被侵占房屋。首先，林XX不是房屋的所有权人，在2002年3月25日林XX出售房屋时，该房屋的所有权归林XX和楚XX共同所有，2016年3月，该房屋所有权人变更为林X。所以林XX从未取得涉案房屋的所有权，不具备出售房屋的主体资格，无权处分房屋。其次，根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合以下三种情况的，受让人取得不动产的所有权：一是受让人受让该不动产是善意的，二是以合理价格转让，三是转让的不动产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。付XX不符合三种情况适用的前提条件及第一和第三种情况。法律规定的所谓善意取得等行为的前提必须是受让人已经进行了房屋所有权登记。在付XX和林XX实施购房行为时，林XX将登记为林XX的房屋所有权证书给了付XX，付XX完全知晓该房屋的权利人非林XX，因而付XX作为房屋受让人在受让不动产时存在重大过失，进一步印证付XX占有房屋是非善意的。本案中付XX从未取得房屋产权转移登记，在购房时也了解房屋所有权人并非出售房屋的林XX，因而不具有善意取得房屋所有权的例外情形，林X有权向付XX追回自己的房屋。2、一审判决认定事实错误。一审判决对林X提供的能够准确全面反映其取得房屋所有权基础事实的李沧区公证处出具的（2015）青李沧证民字第1042号公证书及青岛市房地产交易中心出具的登记为林X的房屋所有权证书均予以否定，但未提供任何理由，也未依据法定程序申请对上述法律文书进行撤销，而只是不予采纳，显然一审判决认定事实错误。
被上诉人付XX辩称，林X的上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。首先，付XX通过买卖的方式对涉案房屋进行占有使用，林X的父亲并未提出异议。付XX购买房屋之后，林XX及林X的父亲应该协助付XX办理产权变更登记，但是其并未履行自己的义务。其次，林X并非是涉案房屋的产权人。虽然林X持有涉案房屋的产权证，但其是通过公证等行为取得的。该房屋已于2002年卖给付XX，故公证处所依据的基础事实并不存在，林X及其母亲以及林XX在公证时均未向公证机关如实陈述涉案房屋存在争议。
原审第三人林XX述称，请求驳回上诉，维持原判。
林X向一审法院起诉请求：1、付XX腾出位于青岛市李沧区永安XX1单元302户归属于林X的房屋，停止侵害和非法占有使用；2、付XX赔偿因拒不腾房给林X造成的损失12万元。3、诉讼费用由付XX承担。
一审法院认定事实：林X与林XX系兄妹关系，二人父亲为林XX，母亲为楚XX。涉案房屋位于青岛市李沧区永安XXX单元X户，于1987年建成，于1999年12月24日签订《青岛市公有住房买卖合同书》进行房改，2000年3月22日颁发房屋所有权证，登记所有权人为林XX，房地产权证于2002年颁发，登记权利人为林XX，建筑面积55.55平方米。
2002年，林XX将涉案房屋以50000元的价格卖给付XX，并于2002年3月25日向付XX出具收到条，写明：“今收到付XX购永安XXX户套二房款伍万元整”，林XX向付XX交付涉案房屋以及房屋的房地产权证，房屋自2002年买卖后至今未办理房屋过户手续。
林X与林XX的父亲林XX于2013年10月3日因病死亡。自2002年林XX卖出涉案房屋后，涉案房屋一直维持现状：由付XX占有使用，付XX持有房地产权证，房屋未办理产权变更登记手续，林X与林XX的父亲林XX未到法院起诉主张权利。
庭审时，林X自述以及林X方证人出庭作证，陈述说明：林X与林XX父亲林XX将涉案房屋装修准备给林XX结婚使用，后林XX将房屋出卖，林XX得知后曾去要过房子未果。
2015年12月3日，山东省青岛市李沧公证处出具（2015）青李沧证民字第1042号公证书，公证当事人为林X、林XX、案外人楚XX，公证：“被继承人林XX生前与配偶楚XX共有财产：位于青岛市李沧区永安XXX单元X户房屋一处的一半为死者林XX的遗产，现楚XX、林XX表示对上述遗产放弃继承，故被继承人林XX的上述遗产由其女儿林X一人继承。”2016年2月18日，林X与其母亲楚XX签订房地产买卖契约一份，约定涉案房屋的一半由楚XX以400元的价格出售给林X。2016年3月7日，林X取得不动产权证书，涉案房屋登记为林X单独所有。
另查明，林XX于2008年11月6日与朱XX登记结婚，林XX向一审法院提交青岛市精神卫生中心门诊病历一份，××。诉讼过程中，林XX向一审法院提出公证书复查申请，认为公证程序有瑕疵，侵犯林XX的合法权益。
一审法院认为，法律规定，当事人之间订立转让不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力；行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效；无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回。本案中，2002年涉案房屋登记所有权人为林XX，首先，林XX作为林XX之子向付XX卖出涉案房屋；其次，房屋当时由林XX实际占有控制、并持有房地产权证；再次，购房价值与当时的房屋市场价值相较并未超出不合理范围，付XX据此与林XX订立房屋买卖合同，并立即交付取得房屋占有控制、交付取得房屋房地产权证书、取得收到条，其作为买受人符合善意普通人的一般理解；最后，根据林X及其证人所述，林XX在林XX卖出涉案房屋后已经知道并实际向付XX协商追回涉案房屋，但在未果后，林XX并未采取法律措施自行或委托女儿林X或其他诉讼代理人明确表明其意思表示、主张权利追回涉案房屋，对于儿子林XX的卖房行为予以放任十余年，即房屋所有权人并未追回涉案房屋，故付XX与林XX的房屋买卖合同有效，付XX系依法通过买卖的方式对涉案房屋占有使用，林X所称的付XX系非法占有该房屋，并无证据予以支持，一审法院不予采信。
不动产登记具有的是公示公信的法律效力，并非是引起产权变动的原因行为，林X的房地产权证系基于公证等行为取得，但涉案房屋已经于2002年卖于付XX，故2015年山东省青岛市李沧公证处进行公证所依据的基础事实并不存在；同时，林X提交的该份公证书为公证处查档复印件，并未看出各方签字确认的详细陈述和过程，未看出各方当事人在公证时已经向公证机构如实陈述涉案房屋存有争议，林XX曾于2002年将房屋卖于付XX的事实，故对林X要求付XX腾房、赔偿损失的主张，一审法院不予支持。林XX向一审法院提出的公证书复查申请，不属于本案审理范围。付XX通过买卖行为合法占有使用涉案房屋，在付XX与林XX的房屋买卖协议并未被确认无效或可撤销的情形下，林X仅凭登记证件主张付XX腾房的依据不足。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条之规定，判决：驳回林X的诉讼请求。案件受理费2700元，由林X负担。
本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，根据本案查明事实，涉案房屋原登记在林XX之父林XX名下，林XX占有使用涉案房屋期间于2002年将房屋出卖给付XX，付XX支付了购房款并自2002年起一直占有使用涉案房屋。因付XX系基于买卖关系占有使用涉案房屋，而非非法占有使用涉案房屋，故林X以付XX非法侵占为由要求付XX返还涉案房屋并赔偿经济损失，理由不成立，本院不予支持。综上，林X的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人林X负担。
本判决为终审判决。