房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

案情：2020年5月6日，原告交给被告某房地产开发有限公司购房款10000元，欲购买被告开发的，某小区房屋一套，建筑面积101.74平方米，单价10072.44元每平方米，总房款1024770元；15平方米的地下室，每平方米1000元，总价款15000元，需额外缴纳。双方约定首付款为总房款的30%，原告先支付5%即54770元。在被告的要求下，原告于2021年5月10日缴纳了9号楼地下室3-105的房款7490元，并缴纳了44770元的首付款（2021年5月4日已经缴纳了10000元），原告共向被告缴纳购房款62260元，被告称剩余首付款6个月内补齐即可。双方于2021年5月15日签订了购房合同，但原告并不了解合同条款，被告的工作人员也未对合同条款进行特别说明，待原告签字后，被告便将合同收回，未交予原告。

2021年12月，被告催要剩余首付款，原告方得知自己购买的楼房并未动工达不到预售标准，原因是：在原告购买之前，被告已将涉案楼房土地抵押给了某信托有限公司，抵押登记日期为2020年6月10日，抵押截止日期为2022年6月10日，并且原告在某地并无购买资格，原告缴纳购房款时，被告并未告知原告将购房款转账至被告监管账户。被告在与原告签订房屋买卖合同时，并未告知原告上述情况，误导原告向其缴纳购房款62260元，被告存在严重过错，导致合同目的无法实现。根据我国相关法律规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。原告要求解除合同，被告应当返还原告购房款及利息并支付原告已付购房款一倍的赔偿款。故原告为维护自身合法权益，起诉至人民法院

律师代理意见

1、原告购房时，销售人员称涉案房屋是期房，五证齐全，原告便于2021年5月6日向被告缴纳购房款10000元，2021年5月10日缴纳房屋首付款44770元，地下室房款7490元，被告共收取原告购房款62260元。被告收取原告上述款项后，现仍未开工建房。在被告2021年11月催要剩余首付款后，原告方得知被告已经完全违背了施工许可证上规定的施工时间，施工许可证于2020年07月06日下发，明确规定本证自发证之日三个月内应予以施工，但被告至今未施工建房，现为一片荒地。具原告了解得知现仍有钉子户不同意拆迁建房，并且被告于2020年6月10日已将涉案楼房土地抵押给了某信托有限公司，截止时间为2022年6月10日。

2、原告系中专学历，无三级高级技工证，在某地无三年社保、三年纳税证明，根据限购政策，原告在该地无购房资格。

3、原告购房时，被告未告知原告涉案房屋8年限售。

综上所述，被告无预售条件，在原告购房时存在欺骗、隐瞒行为，原告要求解除涉案买卖合同，被告应当返还原告购房款62260元及利息，并且支付原告赔偿款。