天天公司为我爱我家小区提供物业管理服务，业主出入地下车库采取车牌识别系统进行管理。2019年3月6日，叶某购买我爱我家小区1号501室住房一套。3月14日，叶某与王某签订停车位使用权转让合同，由王某将该小区地下二层停车库编号A11号停车位使用权转让给叶某，转让期限自本合同签订生效车位正式交付之日起至该车位地面建筑物使用期限届满时止，车位转让款50000元。

　　3月15日，叶某到天天公司对编号A11号停车位进行登记使用。3月23日，叶某收到天天公司发送的短信，内容为“尊敬的1-501业主您好，您的车牌识别将于3月25日到期，为不影响您的出行，请尽快来物业续期。”

　　4月15日，叶某发现其苏BA12**车辆已不能进入地下车库。叶某与天天公司协商未果后将汽车停放在小区大门外面。4月28日，叶某诉至一审法院，要求天天公司停止侵权行为并赔偿损失。经查，天天公司提供的登记信息显示编号A11号停车位对应的车牌号为苏BA12**，有效起止时间为2019年3月15日至9月13日。审理中，叶某确认苏BA12**车辆自2019年6月1日起可以进出小区地下车库。

　　法庭上，叶某表示，3月20日其前往天天公司了解物业费缴纳规则并将自己的购房情况告知物业时，天天公司要求叶某替前业主缴纳2018年9月至2019年2月的物业费，叶某认为自己的物业费应从2019年6月起开始缴纳，天天公司的主张于法无据，其随意限制业主进出地下车库，侵犯了业主对车位的使用权，违反了物权法的相关规定，应予纠正并赔偿损失。

　　法院审理认为，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式确定。叶某从王某处购买取得编号A11号停车位使用权，且已在天天公司进行登记使用，因此叶某享有登记的苏BA12**车辆自由进出地下车库的权利，即使按照天天公司提供的登记信息，该权利的有效结束时间也为2019年9月13日。但天天公司在2019年3月23日即向叶某发送短信告知车牌识别将于3月25日到期要求尽快续期，2019年4月15日苏BA12**车辆进入地下车库时道杆不抬杆无法进入车库，在天天公司未提供反证的情况下，应认定系天天公司对苏BA12**车辆自由出入地下车库的权限进行了限制，其行为已构成侵权。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。叶某在庭审中确认苏BA12**车辆自2019年6月1日起可以自由出入地下车库，因此法院认定天天公司自该日起已经停止了侵害行为，叶某要求天天公司停止侵害行为的诉讼请求已经得以实现，故法院对叶某的该项诉讼请求不再理涉，同时天天公司应赔偿叶某自2019年3月25日起至2019年6月1日止无法正常使用自己的停车位而产生的损失。

　　【法官说法】

　　新买了二手房，尚未入住却被物业公司催交前业主欠下的物业费，此类纠纷在生活中并不少见。《物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。合同具有相对性，前业主与物业公司之间的物业服务合同并不能约束新业主，如前业主与新业主未特别约定其结欠的物业费由新业主支付的情况下，新业主没有义务支付该部分物业费用。新业主在购房后与物业公司建立新的服务服务合同关系，其应只对入住后的物业费用承担缴纳义务。二手房交易中，购房者在签订合同时，可与出卖方明确物业欠费的责任与承担，要求其结清欠费并提供相应凭证，或者支付房款时留出部分尾款作为物业交割保证金，以免后续产生不必要的麻烦。

　　当前，物业公司与物业间法律纠纷时有发生，起因虽各有不同，但细究后发现，因物业公司粗暴管理、乱用权利而产生的纠纷有不少，本案亦是如此。如果物业公司能依法正确行使自己的权利，对于结欠的物业费该追缴的依法向前业主追缴，而非粗暴地限制新业主私家车进出地下车库，侵犯新业主的合法权益，本起纠纷就不会产生。

来源：无锡市中级人民法院

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