律师观点分析

青芒律师事务所代理方：甲
判决结果：一审胜诉，二审维持原判

一、案情简介

2006 年，甲与 A 公司（xxxx酒店管理有限公司）签订《委托经营合同书》，约定甲将名下房屋交由 A 公司经营酒店，A 公司按约定标准支付租金收益。2019 年，双方签订补充协议，调整租金标准及支付方式。

合同履行期间，A 公司自 2019 年起多次逾期支付租金，甲催讨无果后诉至一审法院，要求 A 公司支付欠付租金、违约金及维权费用。

诉讼中，A 公司提起反诉，主张受疫情、经济下行、禁酒令等影响，酒店长期亏损，合同基础发生重大变化，构成情势变更；且已与小区超三分之二业主达成租金下调协议，要求解除合同并按下调标准支付租金。

一审法院酌情减免 A 公司疫情期间 2 个月租金，调低违约金标准，判决 A 公司支付欠付租金及违约金，驳回 A 公司解除合同的反诉请求。双方均不服一审判决，提起上诉。

二、判决结果

1. 二审法院驳回甲、A 公司的全部上诉请求，维持一审判决；

2. A 公司需向甲支付 2020 年 1 月至 2025 年 4 月欠付租金 46289.13 元，后续租金按原合同标准支付至合同终止；

3. A 公司支付截至 2025 年 4 月 30 日违约金 3200 元，2025 年 5 月 1 日后按欠付金额日万分之一标准支付违约金至租金付清；

4. 驳回 A 公司解除合同的反诉请求；

5. 二审案件受理费 1257 元，由甲负担 300 元，A 公司负担 957 元。

三、案件分析

1. 情势变更抗辩不成立，合同不予解除

法院认为，租金涨跌属于正常商业风险，A 公司作为专业酒店运营方，对市场变化具备合理预判能力，疫情、经济下行等不属于订立合同时无法预见的重大变化。且 A 公司仍正常经营，无证据证明继续履行合同显失公平，不符合《民法典》第五百三十三条情势变更的适用条件，故驳回解除合同请求。

2.多数业主协议不突破合同相对性，租金按原约定执行

A 公司与其他业主签订的租金减免、下调协议，仅约束签约双方。甲并非协议主体，不受协议约束，双方租金标准仍按原《委托经营合同书》及补充协议执行。一审酌情减免 2 个月疫情租金，已平衡双方利益，二审予以维持。

3.违约金过高可依法调整，以资金占用损失为限
合同约定日万分之三违约金（年化 10.95%），远超甲实际资金占用损失。依据《民法典》第五百八十五条，法院有权调低违约金，一审酌定后续按日万分之一计算，符合公平原则。

四、律师点评

本案是产权式酒店房屋租赁合同纠纷的典型案例，核心聚焦疫情背景下租金减免、情势变更适用及合同相对性三大争议点：

1. 疫情并非租金减免的绝对理由：承租人主张疫情减免租金，需举证证明收入显著减少及因果关系，法院仅在利益失衡时酌情调整，而非无条件减免。

2. 情势变更认定标准严苛：商业风险与情势变更需严格区分，仅当合同基础发生不可预见、非商业风险的重大变化，且继续履行显失公平时，才可能支持变更或解除合同，酒店经营亏损通常不构成情势变更。

3. 合同相对性不可随意突破：产权式酒店中，多数业主与运营方的协议不能直接约束少数未签约业主，业主合法合同权益受法律保护。

4. 违约金约定需合理：过高违约金可能被法院调低，建议合同约定违约金时，以实际损失为参考，避免约定过高引发调整风险。